Диляна Христова е генерален мениджър на българската строително-инвестиционна компания NovaCity Group. Завършила е специалност „Геотехника и геоинженеринг“, притежава магистърска степен по „Геотехника и възобновяеми източници на енергия”. Има над 20 години опит в сферата на строителството и недвижимите имоти и е участвала в процеса на изграждане на множество големи проекти.
NovaCity Group има над 13-годишен опит в предприемачеството и строителството на широк спектър от проекти в областта на недвижимите имоти на няколко континента. Специализира в проектиране, разработване и реализиране на инвестиционни проекти в сферата на жилищни и търговски сгради.
Бихте ли разказали повече за компанията и кои са основните проекти, по които работите?
– NovaCity е инвестиционна компания, която е в България от 13 години. Навлязохме на пазара във връхната точка на предходната криза. Централата на компанията се намира в Израел, а другите ни клонове са в Румъния, Чехия, Полша, САЩ, Канада, имаме проекти и в Нигерия, където инвестираме в правителствени сгради, инфраструктура, болници, банки, хотели.
В България сме фокусирани основно в жилищното строителство конкретно в София. Обсъждаме по-сериозни инвестиции и в Бургас, където също сме собственици на имоти със значителна площ. Към момента работим по няколко проекта на различен етап на развитие – някои са на етап градоустройствени процедури, други са на етап проектиране. Имаме и проект в Студентски град, който вече получи разрешение за строеж, и се надявам строителството му да започне в началото на 2022 г. В портфейла ни с имоти са заложени около 100 хил. кв. м разгъната застроена площ.
Трудно ли намирате парцели?
– Намирането на парцели е предизвикателство за всяка строително-инвестиционна компания. Пречките са няколко – от една страна доста често има инфраструктурни проблеми. За да започне строителството на един проект, инвеститорът трябва да е наясно с цялата инфраструктура около имота – водопровод, канализация, електричество.
Второто предизвикателство е, че често продавачите на парцели ценообразуват сумата, която биха желали да получат за имота, на базата на това какво може да се построи на парцела. Но максималните параметри на застрояване не винаги са постижими заради различните градоустройствени правила, които действат в отделните зони.
Строителни предприемачи казват, че административните процедури у нас са много тромави и това забавя жилищното строителство. Вие имате поглед върху други страни в региона, каква е ситуацията там?
– Няма държава в Централна и Източна Европа, в която процедурите по стартиране на строителството да са лесни. В България те не са толкова усложнени. Има известно безвремие в институциите, когато се обработват преписки или се одобряват проекти, което напоследък сякаш е вкарано в релси, но това е бавен процес. Ще дам за пример Чехия, където за да се направи градоустройствена процедура и да се вземе разрешение за строеж, са необходими между седем и девет години. За един инвеститор това е изключително дълъг срок, защото колкото и да е стабилен имотният пазар, той все пак е динамичен и инвеститорът няма как да знае какво ще се случи след седем или девет години. Пример за това е драстичното поскъпване на строителните материали напоследък.
В Румъния тази процедура отнема 65 дни, но проблемът там е, че след изтичането на този срок институциите връщат преписките със съответните забележки и инвеститорът трябва да започне цялата процедура отначало, така че цикълът от 65 дни може да се повтаря многократно и това също води до известно безвремие.
В България през февруари се въведоха корекции в Закона за устройство на територията, които са добри за инвеститорите. Според тях одобряващата институция има 14-дневен срок да върне забележки и може да го направи само веднъж. В обобщение, погледнато отстрани, изглежда, че институциите действат малко хаотично, но да не забравяме, че предвид бума на строителството на тях също не им е лесно да обработят огромния документооборот.
Поскъпването на строителните материали, за което споменахте, ли е най-голямото предизвикателство пред жилищното строителство тази година?
– Това е предизвикателство пред строителството на всякакъв вид сгради в момента. Не съм сигурна дали то е най-голямото, ще изчакаме, за да разберем. Пандемията от COVID-19 също беше голямо предизвикателство, но в крайна сметка тя оказа положително въздействие върху пазара на недвижими имоти.
Поскъпването на строителните материали е доста неприятен шок за строители и инвеститори заради липсата на предвидимост. Освен поскъпването на суровините – спекулативно или не, цените в логистиката и транспортът също нараснаха драстично. За два месеца транспортът на мед например поскъпна три пъти. При цените на строителните материали наблюдаваме колебателни движения основно нагоре, понякога и леко надолу, които създават голяма несигурност. Ако преди доставчиците и производителите даваха валидност на офертата за един до три месеца, в момента има парадоксални случаи тя да важи час и половина или до края на деня. Това затруднява създаването на адекватен бизнес план за строителството на жилищна сграда.
Затова, когато започнат продажбите на жилища в конкретен проект, строителите и инвеститорите понякога индексират цените. Чувала съм от колеги, че за два месеца индексират три пъти продажните цени на жилищата. Освен това, за да покрият риска от бъдещо поскъпване на материалите, строителните компании превантивно завишават продажните цени на жилищата. При минимално намаляване на цените на материалите тази печалба отива при строителя или инвеститора, но удря крайния потребител.
В медиите се появиха съобщения, че строителни компании са пред фалит, защото са побързали да продадат имоти „на зелено“, без да вземат предвид поскъпването на строителните материали. Имате ли такива наблюдения?
– Да, такива случаи има. Ако притежавате добър проект на добра локация и той е разпродаден с предварителни договори още на много ранен етап на строителството, няма как впоследствие да се индексират продажните цени.
Ние, например, в момента имаме сериозно предизвикателство с избор на главен изпълнител за новия проект, който започваме в Студентски град, тъй като, както казах, строителните компании опитват да покрият риска от бъдещо покачване на цените на строителните материали и в момента или оферират поетапно, или сключват договор за строителство с включена индексация.
В Израел има индекс на недвижимите имоти, който включва всичко – цени на строителните материали, наеми, продажни цени на жилищата, комисиони на брокерите. Ако човек е купил на предварителен договор жилище за 200 хил. евро, след една година, ако индексът е нараснал с 10%, инвеститорът индексира договора от 200 хил. на 220 хил. евро и това е официално и не може да бъде оспорвано. В този случай подобен официален индекс много би ни помогнал. Не коментирам дали той е добър или лош, но е факт, че в други страни работи.
Разходите за строителните материали какъв дял от бюджета за строителство представляват?
– Различно е и правенето на бизнес план за конкретен проект е доста сложно. Много зависи на каква локация се намира проектът и дали е луксозно или стандартно строителство. При луксозното строителство цената може да се покачи драстично, защото ако се използват скъпи материали като мрамор, месинг, екзотична дървесина, това вдига много себестойността.
От значение е и дали жилищата ще бъдат с довършителни работи или не. В България не е практика, но има и проекти, които се продават с довършителни работи. Отварям една скоба, че когато се купуват жилища с цел инвестиция, имоти с довършителна работа се продават изключително бързо и на добра цена. Във всеки наш проект правим един примерен апартамент с довършителни работи, кухненско обзавеждане и санитария и тези апартаменти се продават веднага, особено когато се купуват с цел инвестиция.
В Чехия, например, всички жилища се продават с довършителни работи. Причините са няколко – самите инвеститори смятат, че продуктът ще се продава много по-лесно и на по-висока цена, след като потенциалният клиент влезе и го види завършен, тъй като вече ще има реална представа какво ще купи и как ще изглежда жилището. Освен това от гледна точка на инвеститора се запазват общите части на сградата и това също рефлектира върху продажната цена. В Прага през 2020 г. средната цена на жилищата достигна 4500 евро на кв. м.
Затова е трудно да се определи какъв процент съставляват строителните материали от цената на строителството, както е трудно да се определи и какъв процент представлява покупката на парцела за строителство. Има случаи, когато той се продава на цена от 150 евро на кв. м, а в други цените стигат до 300-350 евро на кв. м. В нашия бранш най-важното нещо е локацията. Тя определя сумата на влаганите материали и за покупката на парцела.
С колко се повиши себестойността на строителството и на крайния продукт вследствие на поскъпването на строителните материали?
– Колебанията в цените са големи, но ръстът е от порядъка на 20%. Да не забравяме обаче, че в строителството не се влагат само строителни материали. Повиши се и цената на труда. При бума на строителството е трудно да се намерят кадри, в нашия бранш има голямо текучество при служителите. Освен това ускоряващата се инфлация и конкуренцията на строителите и инвеститорите за намиране на компетентна работна ръка вдига и заплатите на служителите.
Има ли забавяне на доставки на продукти?
– В определени моменти има недостиг на определени материали и това през изминаващата година беше валидно за почти всички продукти. Основният проблем е транспортът и това важи не само за строителството, а за всички браншове. Освен това възникна и суровинен проблем, когато Китай освободи от резерва си определена част от суровините и се появиха спекулации за пазара.
Това са двата фактора, които засягат почти всички строителни материали в определени моменти. Ако в даден момент доставките на тухли се успокоят, тогава пък ще има проблем с доставките на арматура. Ако тя се успокои, възниква проблем с доставките на хидроизолация.
Това забавя ли сроковете за завършване на обектите?
– Строителите обикновениоси поставят определени резерви във времето за завършване на проектите. Тук няма забавяне на доставките на строителни материали от порядъка на половин година, което да е фатално за строителството. Но е факт, че има проблем, който обърква строителните графици.
Голям проблем по отношение на процедурите имаше и в началото на пандемията, тъй като тя предизвика известен шок в институциите. Те обаче реагираха адекватно и се справиха бързо с документалния вакуум, който се получи в началото на пандемията. Колегите в други страни, с които съм разговаряла, имаха доста по-големи проблеми от нас.
В другите страни, върху които имате поглед, как решават проблема с поскъпващите материали и недостига на доставки?
– По същия начин като нас – завишават цените и покриват риска от бъдещо поскъпване на строителните материали с ново повишаване на цените.
Какви са тенденциите на жилищните пазари в Чехия, Полша и Румъния по отношение на търсенето на жилищни имоти и цените на жилищата?
– Тенденцията и в тези страни е подобна на тази в България, разликата е в детайлите. И там ипотечните кредити са с ниски лихви, и там депозитите са с ниски или отрицателни лихви, и там поради въведения модел на хоум офис и онлайн обучение искат по-голямо жилище. Но в България и в Румъния хората държат на допълнително помещение, а в Чехия търсят по-голямо жилище – може пак да е двустайно, но дневната да не е 25 кв. м, а например 40 кв. м, за да могат да обособят работен или детски кът. В Полша се забелязва тенденция за подобряване на съществуващото жилище с преустройство – например студио да се превърне в едностаен апартамент, или едностайно жилище да се преустрои в двустайно.
По отношение на цените на жилищата в Полша има изключително динамичен пазар. Там те растат най-бързо в т. нар. Три-сити, което включва Гданск, Гдиня и Сопот. Интересното е, че във Варшава не се забелязва особен ръст. В Румъния през второто тримесечие продажните цени са нараснали с между 10% и 15% на годишна база в Букурещ и Клуж. Любопитно е, че вторият град държи по-високи цени, отколкото в румънската столица, но там се намира Силициевата долина на Румъния с офисите за страната на много големи компании. През същия период в Чехия също има ръст на цените с между 10% и 15%. Там по-голям е ръстът на цените на къщите, като наличностите са почти изчерпани.
Относно къщите във Варшава през 2020 г. продажбите им са нараснали с 52% спрямо 2019 г., а през първата половина на 2021 г. са продадени с 84% повече къщи, отколкото през цялата 2019 г. Тези ръстове не са толкова валидни на пазара в Румъния и България, но е факт, че и тук в този сегмент от жилищния пазар също има драстично повишение както на цените, така и на търсенето. То е по-голямо, отколкото при апартаментите.
Каква част от жилищата във вашите обекти у нас се купуват с цел инвестиция и за колко време човек успява да си възвърне вложението в имота?
– Доста от апартаментите се закупуват с инвестиционна цел. Това се дължи на ниските лихви по депозитите и ниските лихви по ипотечните кредити. Хората опитват да спасят спестяванията си от ускоряващата се инфлация и тъй като не всеки човек знае как да инвестира наличните си средства в акции или нещо друго, типична за българския пазар остава инвестицията в жилище наред с чисто сантименталната нагласа, че българинът задължително трябва да има собствен дом.
Преди години за адекватна възвръщаемост се смяташе изплащането на покупката на жилище в рамките на десет години. В момента не съм сигурна, че това е постижимо по няколко причини. Пазарът на наемите не се движи добре за разлика от този на продажбите на жилища. Освен това много хора закупиха имот с цел инвестиция, което също наводнява пазара на наемите и води до намаляване на цените.
Има хора, които са успели да отдадат дома си под наем при доста изгодни условия, но и такива, които не успяват да го направят.
Как бихте обобщили жилищния пазар през 2020 г. и какви са очакванията ви за следващата година?
– След първоначалния шок от COVID-19 пазарът на жилищни имоти се разви добре благодарение на наложената работа от вкъщи и онлайн обучението за доста деца. Това е повсеместна тенденция на развитите имотни пазари. Както казах, в някои държави хората установиха, че имат нужда от допълнително помещение, в други – от по-голяма площ на жилището. Това наложи търсенето на нов по-голям дом за покупка, което също е сериозен стимул за пазара наред с ниските лихви по ипотечните кредити.
Очаквам през 2022 г. пазарът да остане стабилен и смятам, че ще има известно успокояване на цените на строителните материали – за съжаление не и занижаване. Не очаквам ново повишаване на цените на имотите, а ако все пак има, то ще е леко.
Колкото до това дали се очаква поредната криза и балон – дори да се очаква, не смятам, че ще е през 2022 г. Но кризите обикновено не се инициират от пазара на недвижими имоти. Причините за тях са икономически, а последиците удрят имотния пазар, както и много други сфери. Ако говорим за криза, предизвикана от недвижимите имоти, не смятам, че ще има такава.
