Борсовите индекси потъват, разходите за живот се повишават, а на фона на всичко това се очертава и призракът на глобалната рецесия.
Но ситуацията на жилищния пазар в повечето развити икономики съвсем не отговаря на тази мрачна картина.
Напротив – по-голямата част от тях продължават да чупят рекорди, пише The Economist.
Домовете в Америка и Великобритания се продават по-бързо отвсякога, цените на жилищата в Канада се покачиха с 26% от началото на пандемията, средностатистическият имот в Нова Зеландия може да ви струва повече от 1 милион новозеландски долара (640 000 щатски долара), което е увеличение от 46% спрямо 2019 г.
В продължение на повече от десетилетие собствениците на жилища на повечето места по света се възползваха от изключително ниските лихвени проценти. Сега обаче тенденцията постепенно започва да се обръща. На 5 май Английската централна банка повиши лихвените проценти в страната за четвърти път до 1% и прогнозира, че инфлацията може да надхвърли 10% до края на годината.
Ден преди това Федералният резерв на САЩ повиши базовата си лихва с половин процентен пункт и намекна, че ще последват още увеличения. Инвеститорите очакват лихвите по федералните фондове да се покачат над 3% до началото на 2023 г., или три пъти над сегашното си ниво. Повечето централни банки в богатия свят също започнаха да натискат монетарните „спирачки“, а други се готвят да го направят.
Въпреки това, повечето икономисти са на мнение, че глобален срив в цените на имотите, подобен на този от 2008 г., е малко вероятен. Финансовото състояние на домакинствата в момента е сравнително добро, а стандартите за кредитиране са по-строги.
Оскъдното предлагане на жилища, заедно със силното търсене, високото ниво на спестяванията и стабилния пазар на труда, засега оказват подкрепа на цените на жилищата.
Но нарастващите лихви по заемите могат да затруднят погасяването на съществуващите ипотечни кредити, като същевременно могат и да отблъснат някои бъдещи купувачи. Ако този удар върху търсенето е достатъчно силен, цените може да започнат да падат, пише още изданието.
Уязвимостта на собствениците на жилища към рязкото покачване на вноските по ипотеките варира в отделните държави. В Австралия и Нова Зеландия, където цените скочиха с повече от 20% миналата година, потребителите вече са чувствителни дори към скромни увеличения на лихвените проценти.
На по-спокойните пазари, като Америка и Великобритания, лихвите може да се доближат и до 4%, преди цените на жилищата да започнат да падат, смята консултантската компания Capital Economics.
Наред с ценовите равнища обаче, има и три други фактора, които ще определят дали жилищният пазар само леко ще се забави или ще претърпи по-тежко падане – делът на собствениците на жилища, които имат ипотеки, съотношението между ипотеките с променлива лихва и тези с фиксиран лихвен процент и размерът на дълга, поет от домакинствата.
Първият фактор е делът на притежателите на ипотеки. Колкото по-малко са собствениците на жилища, които напълно притежават имотите си, толкова по-голямо е въздействието на повишаването на лихвите. Дания, Норвегия и Швеция имат едни от най-високите дялове на притежателите на ипотека в света.
Облекчаването на стандартите за отпускане на заеми в отговор на пандемията ускори тегленето им. В Швеция данъчните облекчения за собствениците на жилища допълнително засилиха търсенето на ипотеки, докато нефункционалният пазар на наемите тласна повече наематели към това да се сдобият със собствено жилище.
Всичко това поставя скандинавските банки в трудна позиция. В Норвегия и Швеция жилищните заеми съставляват повече от една трета от общите активи на банките, а в Дания те представляват близо 50%. Резкият спад в цените на жилищата може да предизвика загуби за кредиторите.
За разлика от скандинавските страни, където собствеността върху жилищата е подхранвана главно от ръста на ипотечното кредитиране, много домакинства в страните от Централна и Източна Европа притежават жилища още от 80-те и 90-те години на миналия век, когато те са били евтини и дори не се е налагало поемането на дългове.
В Литва и Румъния повече от 80% от домакинствата са пълноправни собственици на имотите си. Домакинствата без ипотеки са по-разпространени и в Южна Европа, по-специално в Испания и Италия, където наследството или семейната подкрепа е често срещан път към притежанието на собствено жилище.
Германците, от своя страна, са по-склонни да наемат, отколкото да притежават домовете си, което означава, че и при тях повишаването на лихвите ще има по-слабо въздействие върху цените.
Структурата на ипотечния дълг е вторият ключов фактор за влиянието на лихвите върху жилищния пазар, пише The Economist. Повишаването на лихвените проценти ще се усети почти мигновено от кредитополучателите с променливи лихвени проценти, докато за тези с фиксирани тарифи „болката“ ще дойде с известно закъснение.
В САЩ лихвите по ипотечните кредити обикновено са фиксирани за две или три десетилетия. В Канада близо половината от жилищните заеми са с лихви, които са определени за пет или повече години. От друга страна, кредитирането във Финландия е почти изцяло с плаващи лихви. В Австралия около 80% от ипотеките са обвързани с променливи лихви.
Тази статистика обаче може да е подвеждаща, тъй като в някои страни лихвите по ипотечните кредити често могат да бъдат фиксирани, но за период, който е твърде кратък, за да защити кредитополучателите от евентуални лихвени сътресения.
В Нова Зеландия ипотеките с фиксиран лихвен процент представляват по-голямата част от съществуващите заеми, но почти 60% са фиксирани за по-малко от година. Във Великобритания почти половината от заемите с фиксирана лихва са за срок до две години.
Устойчивостта на нарастващите лихвени проценти зависи и от размера на дълга, поет от домакинствата, което е третият ключов фактор. Високата задлъжнялост беше във фокуса на вниманието по време на световната финансова криза. Тъй като цените на жилищата спаднаха, кредитополучателите с високи вноски по ипотеките спрямо доходите им се оказаха притиснати.
Днес домакинствата са по-богати, но много от тях са обременени с повече дългове от всякога. Канадците, например, добавиха 3.6 трилиона канадски долара (2.8 трилиона щатски долара) към общите си спестявания по време на пандемията, като увеличиха нетното си богатство до рекордните 15.9 трилиона канадски долара в края на 2021 г.
В същото време обаче „хищният“ апетит за жилища тласна кредитната задлъжнялост до ниво от 137% от дохода на домакинствата.
Делът на новите ипотеки с екстремни съотношения спрямо доходите (т.е. над 4.5) също се е увеличил, което накара централната банка на Канада да издаде предупреждение за високите нива на задлъжнялост през ноември 2021 г.
В Европа също има поводи за притеснения. През февруари Европейският борд за системен риск предупреди за неустойчиво високия ипотечен дълг в Дания, Люксембург, Холандия, Норвегия и Швеция. В Австралия средният дълг на собствениците на жилища като дял от дохода е нараснал до 150%.
Във всички тези страни домакинствата ще бъдат изправени пред силно повишение на месечните вноски по кредитите, успоредно с растящите разходи за храна и енергия.
Като се вземат предвид всички тези фактори, изглежда, че някои пазари на жилища трябва да се готвят за по-силни сътресения от други. Имотите в САЩ, които поеха основната тежест на последиците от ипотечната криза през 2008 г., изглеждат по-добре изолирани от останалите.
Кредитополучателите и кредиторите там станаха по-предпазливи, а фиксираните лихви са много по-популярни. Пазарите на жилища във Великобритания и Франция ще се справят по-добре в краткосрочен план, но изглеждат изложени на риск, ако лихвените проценти се повишат допълнително и за по-дълъг период от време.
Имотите в Германия, Южна и Източна Европа пък са най-малко уязвими. За разлика от тях, цените може да се окажат най-чувствителни към повишаването на лихвените проценти в Австралия, Нова Зеландия, Канада и скандинавските страни.
Цените обаче получават известна подкрепа най-вече от това, че в повечето страни търсенето все още значително надвишава предлагането. Силният пазар на труда, „ордите“ от милениали, които наближават годините за закупуване на собствен дом и преминаването към дистанционна работа, повишиха търсенето на повече жилищно пространство.
Новите имоти остават оскъдни, което подкрепя конкуренцията на жилищния пазар и държи цените високи.
Във Великобритания преди февруари имаше 36% по-малко обяви за имоти, отколкото в началото на 2020 г. В САЩ те бяха с 62% по-малко през март, в сравнение с предходната година.
Освен това, алтернативата на притежаването на жилище – отдаването под наем, не е особено привлекателна. Средните наеми във Великобритания са били с 15% по-високи през април, отколкото в началото на 2020 г. В САЩ те са се повишили с цели 20% през 2021 г., конкретно в Маями – с почти 50%.
Ерата на „ултраевтините“ пари може би е към своя край, но търсенето на жилища едва ли ще се срине, пише The Economist. Но въпреки това, по един или друг начин, наемателите и собствениците на жилища ще бъдат изправени пред все по-голяма финансова тежест.
