Защо компаниите от Уолстрийт започнаха да отдават жилища под наем?

Жилищата са най-големият клас активи в света, но доскоро на отдаването на домове под наем се гледаше като на семеен бизнес, който не е особено интересен за големите компании от Уолстрийт. Когато инвестиционната компания Blackstone даде идеята за създаване на огромни портфейли от жилища след глобалната финансова криза от 2007-2009 г., банките отказаха да я финансират.

Фирмата сподели плановете си и със Сам Зел – имотен магнат, който продаде на Blackstone своята офис империя за 39 милиарда долара преди финансовата криза. Той обаче също я отхвърля като потенциална бизнес възможност. „Няма начин“, категоричен е Зел, тъй като за инвеститор от неговия ранг, който рутинно харчи пари за хотелски вериги и луксозни офис кули, бизнесът с покупка на жилища за отдаване под наем изглежда като „дребна риба“.

Но въпреки съветите на банките и на Зел, мениджърите на Blackstone все пак решават да осъществят плановете си. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона (на стойност 100 000 долара), експериментът се превръща във водещ институционален клас активи, а миналата година интересът към сектора достига исторически връх, пише The Economist.

 

По данни на изследователската фирма John Burns Real Estate Consulting, големите инвеститори са вложили най-малко 45 милиарда долара в закупуването на еднофамилни къщи в САЩ спрямо 3 милиарда долара предходната година. Въпреки охлаждането на жилищния пазар, инвестициите продължават да „валят“, включително и от компании като Goldman Sachs и KKR.

Причините за това не са изненадващи. Между 2016 г. и 2021 г. годишната възвръщаемост от наемите на еднофамилни жилища (21%) надхвърля тази на домовете за стари хора (7%), офисите (5%), търговските центрове (-1%) и дори апартаментите (12%). През последното десетилетие стойността на жилищата, притежавани от финансови институции, се е удвоила до 4.7 трилиона долара – сума, която надвишава прогнозната стойност на всички офиси в САЩ (1,9 трилиона долара).

За разлика от дребните инвеститори, които обикновено притежават по не повече от няколко жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се предлагат под наем реновирани и с денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият семеен наемодател в САЩ, казва, че харчи средно 39 000 долара за ремонти на всеки дом, който отдава под наем, като го оборудва с нови подови настилки, модернизирани водопроводни инсталации и най-новите технологии, като видео звънци и интелигентни брави.

Тези „екстри“ обикновено привличат по-заможните американци. Между 2010 г. и 2018 г. тези с доходи над 75 000 долара са генерирали три четвърти от общия ръст на наемателите в страната. COVID-19 ускори тази тенденция, тъй като наддаването за по-качествени имоти се ожесточи. Invitation Homes твърдят, че наемателите им сега имат годишен доход на домакинство от над 131 000 долара – почти два пъти повече над средния за страната.

Има обаче и потенциал за по-нататъшно разширяване на този пазар. В Америка тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (т. нар. REITS, от англ. Real Estate Investment Trusts) притежават само 1% еднофамилните жилища, отдавани под наем, в сравнение с 5-10% от офисите и складовете, 15% от домовете за възрастни хора и 50% от търговските центрове.

Големите инвеститори започват да изграждат и повече собствени жилища, вместо да купуват съществуващи. Миналата година те са построили рекордните 7705 сгради, спрямо средно 5500 на година за периода от 2015 до 2020 г. До 2030 г. компанията за управление на активи MetLife Investment Management очаква институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, или повече от две пети от всички семейни наеми.

Тенденцията се разпространява и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General изграждат хиляди жилища под наем в цяла Великобритания. Компанията сега има повече от 73 000 имота, построени за отдаване под наем. Институционалните инвеститори активно купуват имоти в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял на наемателите в сравнение с други развити държави.

Какво обаче стои зад този експлозивен растеж? Едно от обясненията е, че застаряващите милениали предлагат възможности за ръст на пазара. Наближавайки края на 30-те и началото на 40-те си години, много от тях искат по-добри училища за децата си или пространство за домашните си любимци, като в същото време вече разполагат с достатъчно пари, за да зарежат своите съквартиранти. В САЩ броят на населението в тази възрастова група почти ще се удвои през следващите пет години. Застаряващите бейби-бумъри също наемат жилища по-често. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 г. насам.

Намаляващата достъпност на жилищата също подкрепя тази тенденция. Хората, които не могат да си позволят покупка на жилище, нямат друг избор, освен да наемат, което означава, че наемодателите са уверени в способността да намерят и задържат нови наематели, особено за жилища от по-ниския ценови сегмент. В САЩ ежегодно от 70-те години на миналия век насам са били строени по 420 000 подобни домове. Миналата година са били само 93 000. Така, заради ограниченото предлагане, наемите продължават да растат. В цялата страна средният наем за семейно жилище се е повишил с над 13% през юни спрямо година по-рано. В Орландоръстът е с 23%, а в Маями с повече от една трета.

Въпреки поскъпващите наеми обаче, наемодателите на Уолстрийт не са имунизирани срещу икономическата несигурност, пише още The Economist. Инфлацията означава, че разходите за обновяване и поддръжка на домовете се покачват. Invitation Homes казва, че сумата, която е похарчила за тези неща, е нараснала с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се увеличили, което представлява риск за инвеститорите, които строят „от нулата“.

Цените на строителните материали, включително бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 г. Повишаването на лихвените проценти е друго притеснение, тъй като пазарът постепенно се охлажда и инвеститорите предприемат по-предпазлив подход. Home Partners of America, собственост на Blackstone, обяви през август, че ще спре покупките на жилища в 38 града, които представляват 5% от нейната дейност.

Икономическите цикли са неизбежни. Жилищните наеми едва ли ще продължат да растат с рекордни темпове, но все пак историята показва, че те са по-устойчиви на кризи в сравнение с други видове активи на имотния пазар, особено в периоди, когато предлагането е ограничено. От 1974 г. до 1985 г., период, който също се характеризира с висока инфлация, наемите всъщност се увеличават със 7-12% годишно, по данни на RealPage.

Дори когато покупките на жилища се сринаха по време на глобалната финансова криза, търсенето от страна на жилищните наематели остана сравнително стабилно. И въпреки че бурният ръст на пазара на жилища, отдавани под наем от институционалните инвеститори, може да се успокои в известна степен, е малко вероятно да спре, пише още изданието.

Източник

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.