Инвестирайте в недвижимо имущество

Сибила Кусева

Весела Василева е  един от най-добрите и признати брокери у нас и съсобственик в Интеко Инвест ООД.  Като експерт тя извършва услуги, които включват консултации при покупка или продажба на недвижими имоти; обследване на инвестиционни парцели; изготвяне на финансова и юридическа структура на инвестиционен проект; промяна на предназначението на земеделски земи и промяна на начина на трайно ползване; изготвяне на пълния набор от документи при сделки с недвижими имоти и процедури по ЗУТ. нейните анализи са високо ценени и поради тази причина я поканихме да сподели ситуацията в имотния пазар и има ли криза.

Весела Василева – съсобственик в Интеко Инвест ООД

– Г-жо Василева, статистиката сочи голям спад на имотните сделки, наистина ли е така?

 – На първо място би трябвало да уточним, че статистиката отчита общият брой продадени имоти без значение дали става въпрос за апартаменти,  парцели, земеделски земи, офиси, магазини,складове и други. Информация за ново или старо строителство също няма. Следователно тя отчита общата активност на пазара.

През последната година  наблюдавахме  нездравословен ръст на цените  на имотите – особено на жилищата, като това през първото и второто тримесечие на тази година беше значително. За пример – през първото тримесечие на 2022г. в страната те са скочили средно с 12% в сравнение със същия период на 2021г. В последните две години пазарът беше “луд“ – търсенето надвишаваше в пъти предлагането. Наред с ограниченото предлагане, покачващата се инфлация, липсата на депозита като алтернатива (стигна се до там, да  плащаш, за да държиш парите си в банка), както и „непознаването“ на други финансови инструменти,  накара купувачите да се състезават за имоти и това неминуемо доведе до бърз и безумен ръст в в цените. Това  поскъпване, както и непредвидимите фактори – пандемия и война на крачка от България, прогнозите за тежка зима и двуцифрената инфлация, увеличението на основните лихви от Европейската централна банка  обаче изглежда отказват все повече хора да купуват  и това доведе до спад в имотните сделки. Изразено в проценти изглежда така –  средния спад за страната е около 7%, като  за по-големите градове той е по-висок, в  София – 15,2 % за периода юли-септември спрямо същото тримесечие на миналата година. А след като видим какво се случва и с четвъртото тримесечие, тогава вече ще можем да говорим за тенденция. Засега аз бих го тълкувала като балансиране на пазара , но не и като сериозен спад.

– Наблюдавате ли понижаване на цените на жилищата в София?

 – За понижаване на този етап не можем да говорим. По-скоро очаквам застой в последното тримесечие на тази година. Търсенето все още е голямо, но изброените по-рано фактори карат купувачите да бъдат по-предпазливи и по-взискателни, което на мен лично ми допада много като стил на работа с купувачи, защото в последната година ограниченото предлагане принуди клиентите масово да купуват имоти „на кило“.

 – Хората вече няколко години с трепет очакват изкуствено надутия балон на цените да се спука и имотите значително да поевтинят. Смятате ли , че това ще се случи?

– Насадения страх в обществото, следствие от пандемия,  война и недостиг на суровини и материали, доведе до спекула. Но това няма да понижи цените нито  наполовина, нито дори и с 30%, за да можем да говорим за спукване на балон.

Поглеждайки назад във времето, не бихме намерили  финансов модел , който да върви само нагоре  най-общо казано, а и периода, в който навлизаме е труден за прогноз , особено дългосрочни. Смятам, че пазарът на имоти  достигна своеобразното си плато за тази година, но това няма да доведе  до съществен спад на цените. По-скоро ще има балансиране на пазара, но не и значително поевтиняване, защото този път няма такъв изкуствено надут балон, на какъвто станахме свидетели преди десетина години – банките не са отпускали така безразборно кредити, а и цените (в проценти) не са се вдигнали толкова.

В какви имоти препоръчвате да се инвестира в момента?

– Според Рузвелт недвижимото имущество не може да бъде загубено, нито може да бъде отнесено, защото ако е закупен със здрав разум, платен изцяло и управляван с разумни грижи, имотът се превръща в най-сигурната инвестиция в света. Това твърдение напълно резонира с мисленето на голяма част от хората по нашите географски ширини, за които имотите винаги са били инвестиция номер едно. Аз съветвам клиентите си винаги да избират райони с добра транспортна инфраструктура, когато търсим жилищни имоти за инвестиция в градовете, както и да залагат на доказан инвеститор. Способността на един имот да запази и увеличи цената си във времето зависи от местоположение и качество – качество на архитектурата, изложение на апартамента, общи пространства, както и близост до парк, детска градина, училище и други. Локацията е отново водеща и при покупка на офис или магазин с цел инвестиция. За да бъдат защитени от евентуални по-сериозни движения на пазара нагоре или надолу бих ги посъветвала още да  вземат по-малък процент кредит за сметка на по-голямо самоучастие.

– Бихте ли ни казали малко повече за  тенденциите при наемите в София?

 – Наблюдаваме тенденции за възстановяване, колкото и то да е с различен темп в отделните сегменти. Отпадането на ограниченията, които пандемията наложи, както и засиленото търсене от руски и украински граждани, съживи пазара на наеми, като традиционно двустайните жилища остават най-търсени. Наемните цени се увеличават бавно, като в централните градски и южни части на София наемите на двустайните жилища са по-високи от тези на тристайните в по-отдалечени квартали. Ръстът на цените е логичен заради раздвижването на пазара на наеми, както и нарастващата инфлация.

Според economy.bg търсенето на пазара на офиси се стабилизира, като новосключените договори за наем в София за първото полугодие на 2022 г. възлиза са с 21% повече в сравнение със същия период на 2021 г.и се запазва тенденцията на по-високо търсене на офис имоти от най-висок клас А.

 

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.