Управителят (не) може да продаде недвижимите имоти на дружеството, без съдружниците да разберат?

За придобиване и отчуждаване от ООД на недвижими имоти и вещни права върху тях Търговският закон (в чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ) изисква приемане на решение от общото събрание на съдружниците, като дори е предвидена специална по-тежка форма за действителност на това решение – трябва да се състави протокол с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно, освен ако в дружествения договор е предвидена писмена форма.

доц. д-р Николай Колев – партньор в Адвокатско дружество „Колев, Ангелов и Митева“ ([email protected])

На пръв поглед това законово правило ни отвежда до извод, че управителят не може валидно да се разпореди с правото на собственост върху недвижим имот, притежаван от дружеството, без да е налице предварително решение на съдружниците, прието със съответното мнозинство на заседание на общото събрание на дружеството. Въвеждането на такова защитно правило е логично с оглед на факта, че по правило недвижимите имоти съставляват съществен актив на дружеството.

Последователната практика на Върховния касационен съд обаче е в различен смисъл. ВКС приема, че решение на общото събрание на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител/управители).

Това на практика означава, че ако управителят продаде недвижим имот, собственост на дружеството, но без да е прието решение на общото събрание на съдружниците, което да одобрява продажбата, то тя е валидна и обвързва дружеството, т.е. то не може да я оспори с аргумента, че тази продажба не е одобрена от общото събрание, нито липсата на такова решение го освобождава от задълженията му по сключения от управителя продажбен договор.

Действително, ако така сключената продажба поражда вреди на ООД, то може да претендира от управителя тяхното обезщетяване, но имуществото на управителя може да се окаже крайно недостатъчно за покриване на размера на обезщетението, дори и такова да бъде присъдено на дружеството. Това всъщност илюстрира красноречиво риска, на който ООД се оказва изложено в светлината на посоченото разбиране на ВКС, чийто краен резултат е практическото обезсмисляне на изискването за предварително решение на общото събрание за разпореждане с недвижими имоти на ООД.

В този контекст заслужава подкрепа нотариалната практика, която, въпреки описаното по-горе становище на Върховния касационен съд, продължава да изисква представяне на решение на общото събрание на съдружниците като предпоставка за изповядване на продажба, по която страна като продавач е ООД. Тази нотариална практика всъщност би могла да послужи като повод за ВКС да преосмисли позицията си.

Партньор в Адвокатско дружество „Колев, Ангелов и Митева“ ([email protected])

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.