Високите цени на жилищата и нарасналата несигурност карат част от купувачите у нас да се отдръпнат от пазара и да изчакат. В резултат на това запитванията за покупка на жилища намаляват наред с обема на продажбите, а това са индикации за започнало охлаждане на пазара, пише агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties в свой анализ за третото тримесечие.
През 2022 г. цените на жилищата у нас отбелязват невиждан повече от десетилетие ръст, който според агенцията е пряко следствие от високата инфлация. Докато през миналата година жилищните имоти поскъпнаха с между 8% и 10%, през тази година покачването надхвърля 20%, сочат данните на компанията.
Въпреки отдръпването на част от купувачите търсене все още има, а предлагането е недостатъчно и немалка част от търсенето остава незадоволено. Ситуацията при предлагането обаче може да се промени, ако се съди по данните на Националния статистически институт (НСИ), които показаха рекордни ръстове на разрешителните за строеж на нови жилищни сгради. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005 г.
„Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, можем да имаме оптимизъм относно жилищния пазар през следващата година – посоката все още е възходяща“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Банковото финансиране остава достъпно и при все още непроменени условия на исторически най-ниски лихвени проценти.
Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да се развиват положително, констатира компанията. Безработицата остава на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите – с около 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. „Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му“, отбелязва Стойкова.
Ръстът на цените в София се забавя
Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на Bulgarian Properties е 1470 евро на кв.м. спрямо 1425 евро на кв.м. през второто тримесечие и 1200 евро на кв.м. година по-рано.
Това представлява рекорден номинален ръст на цените в София от 23% на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквато не е виждана от 2008 г. насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече има индикации, че темпът на растеж се забавя, става ясно от анализа. Тримесечното нарастване на цените е с около 3% и се забавя спрямо над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие.
След приспадане на инфлацията реалният ръст на цените на жилищата в София достига 6,36% на годишна база, сочат данните на компанията. „Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара“, казва Стойкова.
Цените на жилищата от връхната точка през 2008 г. са достигнати още в края на 2021 г. и сега жилищните имоти в София се продават с около 200 евро на кв. м над тези нива, сочат данните на компанията.
Те показват още, че средната обща цена на закупените апартаменти през третото тримесечие е 115 900 евро. Това е задържане на нивата на крайния бюджет за покупка в последните периоди, което според Стойкова показва, че е достигната връхна точка, над която купувачите са по-малко склонни да купуват.
На този фон данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие показаха спад на сделките със 7,23% за цялата страна и 15,23% в София. Това е първи спад на годишна база след замръзването на пазара в началото на пандемията през пролетта на 2020 г.
Намалението е на фона на постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато бяха отчетени ръстове с между 20% и 30%. Затова според Стойкова започналото забавяне и охлаждане на пазара е по-скоро завръщане към нормалния темп на развитие, прекъснат от пандемията и силно ускорен през 2021 г.
Лихвите – все още ниски, но с очакване за плавен ръст
Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97% от изтеглените жилищни кредити, продължават да спадат и през третото тримесечие. Към септември те са на най-ниското си средно ниво от 2,46% по данни на БНБ.
Това, заедно с по-големия размер на кредитите, които се теглят поради повишените цени на имотите, е причината обемът на отпуснатите жилищни кредити да продължава да расте внушително – с 28% за деветмесечието спрямо година по-рано.
Но този показател също отчита известно забавяне на темпа на растеж спрямо рекордните близо 40% ръст през 2021 г.
Очакванията са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите, на ниски нива, коментира Стойкова.
Достъпността на жилищата в София намалява
Доходите са друг водещ фактор за жилищния пазар, а тяхното влияние е измерено чрез коефициента на достъпност – съотношението на цената на квадратен метър жилищна площ към средна месечна работна заплата.
Стойността на коефициента на достъпност на Bulgarian Properties през третото тримесечие е 1,2. Така той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., показвайки плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на един квадратен метър жилище в София са нужни около 1,2 средни месечни софийски заплати.
За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3,4 месечни заплати за покупката на същата площ, сочат данните на компанията.
Средната работна заплата в София по данни на НСИ достига 2390 лв. през третото тримесечие, което е 16% ръст на годишна база, като той е по-малък от този на цените на жилищата. „Темпът на нарастване на работната заплата се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста на цените на имотите“, счита Стойкова.
Купувачите в София се насочват към „Малинова долина“, „Банишора“ и „Зона Б-5“
През 2022 г. сред зоните с най-бързо развитие и най-много сключени сделки се нареждат квартали в широкия център на София като „Банишора“ и „Зона Б-5“, „Зона Б-18“, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. „Те променят изцяло облика им и ги превръщат в много добро решение за хората, търсещи нов дом на комуникативно централно място в столицата“, отбелязва Стойкова.
Другата гореща точка през 2022 г. е квартал „Малинова долина“, където в момента се изграждат множество нови сгради, предимно ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и множество удобства в съчетание с все още ниските цени за южен квартал на София превръщат „Малинова долина“ в хит през тази година, констатира компанията.
Средните цени в най-популярните квартали през третото тримесечие на база реално сключени сделки са:
• Банишора – 1410 евро/кв.м.
• Зона Б-18 – 1600 евро/кв.м.
• Малинова долина – 1290 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1600 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1600 евро/кв.м.
Купувачите се връщат към двустайните жилища
Делът на закупените двустайни апартаменти продължи да нараства през третото тримесечие и достига дял от 72% спрямо 50% през предходни периоди. Тристайните жилища съставляват само 22% от закупените имоти, а четиристайните се връщат на нива около 5%, сочат данните на Bulgarian Properties.
„Тези данни рязко контрастират с тенденциите през 2020 и 2021 г., когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и възможност за по-комфортен живот“, казва Стойкова.
През 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията, което според нея е причината за връщането на интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени вероятно също са накарали някои купувачи да преосмислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска крайна цена.
Средната площ на закупените жилища е 78 кв.м, което е спад от средно 90 кв.м през предходни периоди. Най-купувани са апартаменти на четвърти и пети етаж, като над 60% от тях са с отопление на ТЕЦ.
Средното време за престой на обявените за продажба имоти на пазара остава изключително кратко – 30 дни, като много често продажбите се случват в рамките на една седмица, сочат наблюденията на компанията. И допълва, че пазарът остава доминиран от продавачите, като за момента това не дава основание за постигане на отстъпки от офертните цени.
