Балон на жилищния пазар в София в момента няма, но ако се запази тенденцията за ускоряване на ръста на цените в столицата, към края на следващата година може да има основания да се говори за имотен балон. Това коментира Кристофор Павлов, главен икономист на „Уникредит Булбанк“ при представянето на годишния анализ на банката за пазара на недвижими имоти.
Той открои два цикъла на имотния пазар у нас – от 1997 г. до 2013 г. и от 2014 г. насам. Индикация какво може да се случи с цените на жилищата през 2023 г. дава 2003 г. – седма година от предишния цикъл, каквато за настоящия е 2022 г. Това е първата година от надуването на имотния балон в София, който се спука пет години по-късно под натиска на започналата световна финансова криза. „Трябва да имаме предвид, че имотните балони не се пукат лесно и могат дълго да тежат на икономиката“, отбеляза Павлов.
През 2002 г. локациите в София с двуцифрено съотношение между цени на жилищата и средни доходи на населението са едва 13%, докато следващата година те нарастват до 58%.
Към момента такава е ситуацията в 20% от кварталите в София, докато през 2008 г. съотношението между цените на жилищата и средните доходи на домакинствата е било двуцифрено в 91% от кварталите в столицата. Същата година в нито един квартал на София цените на жилищата не са били достъпни или умерено недостъпни, т.е. съотношението между цените на жилищата и средните годишни доходи на домакинствата преди данъци във всички квартали е било над шест пъти. Само 4% от локациите тогава са със сериозно недостъпни жилища, а крайно недостъпните локации са 96%.
Към третото тримесечие на тази година жилищата са достъпни в 3% от кварталите в София, а в 5% са умерено недостъпни. Сериозно недостъпни са в 25% от кварталите, а крайно недостъпни, със съотношение между цени и средни годишни доходи на домакинствата над осем пъти, са в 66% от тях. През тази година обаче темпът на нарастване на цените на жилищата се ускорява, като през третото тримесечие средният ръст е достигнал 22%. В 23 на сто от локациите в София за последната година жилищата са поскъпнали с 30% или повече.
Прегряването на пазара в момента се вижда отчетливо и при сравнение с периода 2013-2014 г., когато според оценки на Световната банка и Организацията за икономическо сътрудничество и развитие жилищните пазари в Европа, включително в България, може да се смятат за равновесни, т.е. с цени, съответстващи на преобладаващото ниво на доходи на населението близо до фундамента.
През 2013 г. жилищата в София са достъпни в 5% от кварталите, в 60% от локациите те са умерено недостъпни, а сериозно и крайно недостъпни са само в съответно 8% и 2% от кварталите. В нито един квартал няма двуцифрено съотношение между цени и доходи.
Към 2022 г. надценените жилища в София са повече от подценените, като надценените имоти с 50% или повече са 7 на сто, което е още една индикация за прегряване на пазара. Стойностите обаче все още са далеч от 2008 г., когато в София няма нито едно подценено жилища, а 90 на сто от имотите са надценени с над 50%.
Жилищата в страната – достъпни, но с големи регионални различия
Жилищата у нас са по средата между умерено недостъпни и сериозно недостъпни. През 2021 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си годишен доход в продължение на 6,1 години, за да си купи средно за пазара в страната жилище от 73 кв. м. Индикаторът леко се е влошил спрямо 6 години през 2020 г., като това се дължи на по-силния ръст на цените на жилищата от 8,7% за страната при покачване на доходите от 6,9%, отбеляза Павлов.
Достъпността на жилищата у нас варира в зависимост от нивото на доходите на населението и локацията на имота. Десетте процента от домакинствата с най-ниски доходи трябва да спестяват целия си годишен доход в продължение на 12 години, за да си купят жилище, сочат данните на „Уникредит“, т.е. те са крайно недостъпни за тази категория домакинства. В същото време жилищата са достъпни за 40% от домакинствата.
Павлов посъветва хората да купуват жилища, когато съотношението между доходи и цени е до шест пъти и да са много по-предпазливи, когато навлизат на пазар със съотношение далеч над това ниво.
Зад относително благоприятните данни за достъпността на жилищата на национално ниво към момента обаче стоят значителни разлики между отделните региони. В София, например, жилищата са достъпни само за десетте процента от домакинствата с най-високи доходи.
По думите на Павлов изграждането на метрото е един от факторите, които са довели до увеличаване на цените на жилищата в множество квартали на столицата, то той вече се изчерпва. „Метрото беше важен фактор, за да се стигне до толкова силно разкъсване на връзката между цени и доходи през последното десетилетие в София“, отбеляза Павлов.
В Пловдив жилищата са достъпни за 20% от домакинствата, а във Варна – едва за 9,1% от населението, но все пак съотношението между цени и доходи там намалява за трета последователна година. „Варна е комбинация от голям град със силно икономическо значение и важен туристически център. Много българи купуват ваканционни имоти там, а през 2007-2008 г. към града се насочиха огромни външни капиталови потоци, които буквално взривиха жилищния пазар“, отбеляза Павлов.
Сред изследваните 15 големи града у нас интересен случай е Пазарджик, където цените на жилищата са най-недостъпни в сравнение със сходни градове като Сливен, Плевен, Перник. Причината вероятно е в това, че Пазарджик е заместител на Пловдив и пазарът там се влияе силно от случващото се в града под тепетата.
Според анализа колкото по-малък е градът, толкова по-достъпни са жилищата в него. В извадката на „Уникредит“ жилищата са достъпни в шест от включените 15 града. Според Павлов големите регионални различия се задълбочават в началото на имотния цикъл и намаляват в края му заради случващи се корекция на пазара.
Развитието на икономиката и пазарът на жилища
Павлов отбеляза, че пазарите на имоти се движат успоредно със случващото се в икономиката. За догодина основният макроикономически сценарий на „Уникредит“ предвижда забавяне на икономиката заради високата инфлация, влошаването на условията за търговия вследствие на войната в Украйна, най-бързото, синхронизирано и голямо затягането на паричната политика в развитите икономики в последните 20 години и политическата нестабилност в България. Според Павлов пазарът на жилища се насочва към охлаждане, а пропорциите му ще зависят от случващото се на пазара на труда и с лихвите.
Прогнозата на банката е, че безработицата догодина ще се повиши леко от 4,3% на 4,4%, а заплатите ще продължат да растат с двуцифрени темпове заради сериозния дефицит на работна сила в почти всички сектори от икономиката. „Ако прогнозата се сбъдне, ще се избегне рязко влошаване на кредитоспособността на длъжниците, ще има ограничени принудителни продажби, а новите купувачи няма да намалеят“, коментира Павлов.
В същото време по-високите лихви в еврозоната се пренасят по-бавно в българската икономика, като през тази година цената на ипотечните кредити у нас дори е намаляла, отбеляза икономистът. „Смятаме, че цените на жилищата в София ще спаднат с между 5% и 10% от най-високата до най-ниската си точка в следващата една година. Ако периодът на несигурност приключи при следващи парламентарни избори през март-април, по-високите лихви в еврозоната ще продължат да се пренасят бавно в България, а напредъкът на страната за приемане на еврото и реформите, свързани с Плана за възстановяване и устойчивост, трябва да помогнат икономическият растеж да започне да се ускорява от средата на 2022 г.“, каза Павлов.
Ако политическата несигурност обаче продължи по-дълго и дерайлира приемането на България в еврозоната през 2024 или 2025 г., има опасност от трайно увеличаване на цената, при която българското правителство емитира дълг, а това ще се отрази и на цената, при която фирмите и домакинствата получават кредитите си, предупреди икономистът. При такъв сценарий вместо цената на новите ипотечни кредити да се увеличи с 1%-1,5%, може да се стигне до по-голямо увеличение, което да предизвика спад в търсенето на ипотеки, а оттам и на имоти в по-големи пропорции от основния сценарий, допълни той.
Според Павлов рискът от спад на цените изглежда най-сериозен в София, защото делът на сериозно надценените имоти в столицата е значителен. В по-малка степен това се отнася за Варна, тъй като там достъпността на имотите се подобрява, макар и бавно. „С изключение на четирите най-големи града, останалите градове в страната изглеждат близо до равновесие. Но при спад в големите градове малките не са застраховани. Възможно е той дори да е още по-голям, както се случи през 2008 г.“, предупреди Павлов.
Той все пак отбеляза, че рискът от спад на цените в София не означава автоматично, че той ще се материализира. Възможно е те да се стабилизират на достигнатите нива, доходите да продължат да ги догонват и до няколко години жилищата отново да станат достъпни.
Ипотечният пазар през 2022 г.
Ипотечното кредитиране у нас тази година отбелязва ръст от 18% на годишна база, като той се ускорява спрямо 14% миналата година. При новите продажби на ипотечни кредити отчетеното повишение е с около 30%, съобщи Юлиан Влахов, директор „Продукти и услуги“ в Уникредит.
Средният размер на отпуснатите от банката ипотечни кредити е нараснал значително – от 130 хил. лв. през миналата година до 170 хил. лв. през тази година, а средният им срок е 27 години.
Най-често банката отпуска ипотечни кредити от 150 хил. лв., като това е сумата по 60% от сделките. Влахов наблюдава спад на сделките на акт 14, тъй като все по-малко инвеститори са склонни да прехвърлят собствеността на по-ранен етап заради поскъпването на строителните материали. С повишаването на лихвите от централните банки от лятото на тази година се наблюдава и интерес към кредити с фиксирана лихва, които в момента имат дял от 10%-15% от общия обем.
Кандидатите за ипотечни кредити Влахов раздели на три основни групи – млади семейства, които търсят първо жилище, семейства, които искат нов имот, и хора, които купуват имот с цел инвестиция. Купувачите на жилища за собствено ползване обаче преобладават.
Влахов отбеляза, че за кредитополучателите много важен става дългият срок на ипотечния кредит, тъй като от него зависи размерът на месечната вноска. Той посъветва хората, които сега се ориентират към покупка на имот с кредит, да поддържат разумно ниво на дълг, който да не е по-голям от 30% – 40% от нивото на доходите им.
Нова тенденция на ипотечния пазар са „зелените“ ипотеки, при които кредитополучателите получават преференция, ако купят имот с висока енергийна ефективност. Интересът към тях нараства, съобщи Влахов.
