Мечтата за инвеститори е кошмар за гражданите, които искат да си купят собствено жилище – това е краткото резюме на тенденциите на жилищния пазар в Европа в последните години. В 27-те страни членки на ЕС цените на жилищата са нараснали средно с почти 40% между 2015 и 2021 г. и макар че степента на поскъпване варира значително в отделните страни, редки са случаите когато цените намаляват в номинални изражения, пише изданието Investigate-Euope.eu.
Редица фактори оказват влияние върху цените на жилищата в Европа, а благоприятните данъчни политики за сектора на недвижимите имоти са изиграли своята роля за променящата се динамика на жилищния пазар.
„Няма съмнение, че цените на жилищата са раздути от данъчните облекчения“, коментира Джон Кристенсен, съосновател на Tax Justice Network. „Строителните предприемачи се възползват от данъчни облекчения, които не са от особена полза за икономиката и в много случаи международни инвеститори държат имота като инвестиционен клас, за да се възползват от данъчните облекчения“, допълва той.
Наемите нарастват по-скромно, само с осем процентни пункта през същия период. Ръстът е почти еднакъв с кулумативната инфлация през периода. С други думи, макар че наемите растат в страните членки на ЕС, те все още са същите в реални изражения като през 2015 г.
Секторът на имотите под наем е не е твърде гъвкав, затова цените растат по-бавно от цените на жилищата. Но те все пак се покачват в дългосрочен план, така че още едно значително поскъпване може да се очаква скоро. В същото време цените на жилищата за покупка растат значително в последните години, до голяма степен и заради промяната в поведението на инвеститорите. Жилищните имоти все повече са считани за инвестиционен клас активи.
Спрямо 2010 г. номиналните цени на жилищата намаляват само в три страни членки на ЕС от Южна Европа – Италия, Испания и Кипър. Във всички останали, както и във Великобритания и Норвегия, цените на жилищата са нараснали от 2010 г. насам с по-бързи темпове от инфлацията и средния ръст на заплатите.
В Естония цените на жилищата са се увеличили с почти 2,5 пъти за десет години. А в Унгария, Люксембург, Латвия и Австрия те почти са се удвоили.
Германия и скандинавските страни също отчитат значителни ръстове. Освен това в тези страни разполагаемите доходи не са се повишили значително през този период, както в Унгария или Естония например.
В доклада си за жилищния пазар в края на ноември Унгарската централна банка публикува показателна графика за това какво означават тези цени на жилищата. Графиката показва колко години спестявания на средната заплата в дадена страна са необходими за закупуването на апартамент от 75 кв. м в столицата при съществуващите цени на квадратен метър (в изчислението се допуска, че цялата годишна заплата отива за покупката на жилище).
Разликите са значителни. В Прага, Братислава и Париж хората трябва да спестяват средната си годишна заплата над 20 години, за да си позволят собствено жилище. В Осло и Рим са нужни около десет години, а в Дъблин, Брюксел и Никозия – под десет години. Разбира се, дори в последните случаи това явно не е вариант без тегленето на кредит или продажбата на наследствен имот.
Данните са за третото тримесечие на тази година. Спрямо година по-рано необходимото време за закупуване на собствен дом е намаляло само в шест от изследваните 28 столици.
В по-дългосрочен план ръстът е значителен. Според данни, публикувани по-рано от Унгарската централна банка, в Будапеща служител е трябвало да спестява цялата си средна годишна заплата 6,3 години, за да си купи апартамент от вторичния пазар през 2012 г. и 9,2 години за ново жилище. В края на 2022 г. той трябва да спестява 18 години.
Дългата сянка на Желязната завеса
В страните членки на ЕС процентът от населението, което живее в собствен дом, и процентът на наемателите варира значително. В бившите социалистически страни делът на собствениците е около 90% или повече, а в западните и северните страни той е по-нисък. Голямото изключение са немскоезичните страни – Германия, Австрия и Швейцария, както и Дания, където почти половината от хората живеят под наем, а останалата половина – в собствени жилища.
Затова ръстът на цените на жилищата означава различни неща например в Румъния и в Германия. Но навсякъде е валиден изводът, че е все по-трудно да станеш собственик на жилища. В това отношение Източна Европа все още е с по-добра позиция, ако вземем предвид, че там е по-лесно да станеш собственик, ако наследиш имота. Но страните в Западна и Северна Европа имат по-високи нива на задлъжнялост на домакинствата, сочат данни на Европейската централна банка. Базовите лихви там са по-ниски, което означава, че хората в тези страни е по-вероятно да купуват повече при по-добри условия.
Но много хора не наследяват жилищно богатство и не могат или не искат да изтеглят заем за тази цел. Те са принудени да навлязат на наемния пазар.
Разбивка по страни показва, че ръстът на наемите изостава от ръста на цените на жилищата. В Ирландия, Унгария, Литва и Естония наемите са нараснали значително, с около 30%, но месечните разполагаеми доходи са се увеличили повече в четирите страни, което прави жилищата по-достъпни въпреки нарастването на цените.
Това обаче не означава, че положението се подобрява. В международната литература има консенсус, че месечните наеми обичайно изостават с 5% до 7% от ръста на цените на жилищата. Но това е така в дългосрочен план и цените на наемите все още не са тръгнали по пътя на резките повишения от последните години. Но е само въпрос на време да се случи.
Евростат не събира данни за доходите на наемателите, но национални данни показват, че собствениците печелят повече от наемателите. Затова не може да се каже, че наемите са станали по-достъпни. Ежедневният опит също не показва такава тенденция, точно защото хората, чиито доходи не са нараснали толкова бързо в последните години, обикновено живеят в жилище под наем. Това е отразено и в индекса на Евростат за жилищните разходи като прекомерно бреме.
Той показва какъв е делът на хората, които харчат най-малко 40% от доходите си за жилище. През 2021 г. 50% от наемателите на пазара в 27-те страни членки на ЕС са били в тази група спрямо едва 11,5% от собствениците, които не изплащат дългове. Гърция е в най-лошата страна за наемателите, като 96,6% от тях заделят най-малко 40% от доходите си за жилище. В Нидерландия жилищните разходи са свръхбреме за над 80% от наемателите.
Значителни различия има и по доходи на населението. Една трета от хората от групата на 20-те процента с най-ниски доходи, са претоварени от жилищните си разходи спрямо едва 0,6% от най-богатите 20%.
Всяка година Евростат и Международната служба за възнаграждения и пенсии публикуват доклад със средните наеми в столиците. Те наблюдават централни апартаменти с добра локация, построени или ремонтирани в последните десет години. С други думи получените средни цени са по-високи от обичайното средно равнище в градовете. Въпреки това разликите са удивителни.
В почти всички страни едностайните апартаменти под наем са на практика недостъпни за хора със средни доходи. В Брюксел и Никозия те трябва да заделят 41% от средната си заплата за едностаен апартамент. Това означава, че дори в най-достъпните градове всеки, който има средни доходи и иска да наеме такъв апартамент, автоматично става пренатоварен с жилищни разходи.
В Атина, Лисабон, Букурещ и Загреб хората трябва да заделят повече от годишния си доход за наем. Затова в тези градове е просто невъзможно човек със средни доходи да си позволи да живее самостоятелно в едностайно жилище на по-добра локация и след ремонт.
Във Варшава 63% от средната заплата отива за наем на едностаен апартамент на средна цена, а в Прага и Братислава – 55%. В Будапеща за целта е необходима почти половината от заплатата. Само във Виена хората заделят под 25% от доходите си за жилище под наем.
