Изпращаме 2022 г. – още една година, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени. Сега, когато и последните 12 месеца са почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2022″.
През 2022 г. „перфектната буря“ от войната в Украйна, енергийна криза, висока инфлация, затягане на паричната политика на централните банки, включително от Европейската централна банка (ЕЦБ) от лятото насам, и рязък ръст на цените на строителните материали се превърна в своеобразен стрес тест за всички участници на жилищния пазар у нас. Купувачите натиснаха спирачки и през третото тримесечие данните на Агенцията по вписванията показаха първи спад на сделките от края на 2020 г.
А въпреки сътресенията през пролетта с рязкото поскъпване на строителните материали, интересът на предприемачите към жилищно строителство не спира, ако се съди по данните на Националния статистически институт (НСИ) за издадените разрешения за строеж и започналото ново строителство, които през третото тримесечие достигнаха 10-годишен връх. Заради инфлацията и поскъпването на новото строителство индексът на НСИ за цените на жилищата се изстреля до 14-годишен връх през второто тримесечие. Лихвите по ипотечните кредити все още се задържат ниски въпреки очакванията за постепенно повишаване през следващата година и това осигури още една рекордна година за ипотечното кредитиране в страната.
Каква беше 2022 г. за жилищния пазар, ипотечното кредитиране и жилищното строителство у нас, какво да очакваме през следващата година и кои са рисковете? Вижте коментари на анализатори и участници на пазара в продължението на годишната ни обзорна анкета. Първа част с обобщението на годината за жилищния пазар и очакванията за 2023 г. на консултанти от водещи агенции за недвижими имоти у нас може да прочетете тук.
Снежана Стойчева, мениджър на Imoti.net
През първата си половина 2022 беше година на бързи и лесни сделки с имоти. Цените стигнаха стойности, които пазарът отхвърли, а купувачите се отказаха от „сделки на всяка цена“. Наемите се върнаха в играта, но на по-висока цена. Изискванията към жилищата ново строителство се повишиха и за купувачите в голяма степен стана важно и качеството на средата на живот.
За съжаление, страхът ще продължи да оказва силно въздействие върху пазара и догодина, защото политическата и икономическата ситуация продължават да бъдат несигурни. От друга страна, хората, които желаят да живеят по-добре, ще имат по-голям избор от имоти. Инфлацията, повишаването на лихвените проценти, войната и миграцията ще действат по-скоро дисциплиниращо на пазара.
Снимка: Личен архив
Снежана Стойчева е управител на Инвестор имоти нет, който е собственик на първата онлайн платформа за обяви за имоти Imoti.net. Инициатор е за създаване на Годишните награди на Imoti.net – единствения форум, който отличава компании и експерти в сектор недвижими имоти вече седем години.
Песимистичната ми прогноза е някои инвеститори да не успеят да завършат сградите, които са започнали, да се увеличи безработицата и на пазара да излязат имоти от необслужвани кредити, интересът към покупката на имот да спадне драстично – с над 40%, а цените на жилищата – с повече от 25%.Оптимистичната ми прогноза е това, което реално очаквам да се случи през 2023 г. – спокоен пазар на имоти, без резки промени в търсенето и в цените.
Стойне Василев, финансов консултант
След осем години на непрекъснат растеж през третото тримесечие на 2022 г. пазарът на жилищни имоти в големите градове и особено в София се охлади. Това се изрази в намаляване на броя на сделките с недвижими имоти и застой в цените на много от тях. От пазар на продавачите вървим към пазар на купувачите и предвид бурното строителство през последните няколко години е въпрос на време предлагането да изпревари търсенето.
Другата тенденция, която се забелязва, е, че периодът за продажба на едно жилище се увеличава, защото купувачите стават много по-взискателни към имотите и правят няколко огледа, преди да се спрат на имот. Към момента все още търсенето на недвижими имоти в София и останалите големи градове у нас е сравнително високо, като основен мотив за покупка е защита на средствата от покачващата се инфлация. Това се наблюдава както при хората, които купуват жилище за собствено ползване, така и при тези, които го купуват с цел инвестиция. Млади семейства, които са планирали да си купят жилище през следващите пет-десет години, го правят сега, защото се притесняват от продължаващия ръст в цените на недвижимите имоти и се страхуват, че в бъдеще няма да могат да си позволят собствено жилище.
Снимка: Личен архивСтойне Василев е независим личен финансов консултант, инвеститор и създател на един от най-популярните сайтове за лични финанси ЅmаrtМоney.bg , както и председател на Управителния съвет на Българската асоциация на личните финансови консултанти. Стойне е автор на най-продаваната българска нехудожествена книга за последните години „Умни пари“, като има над 18-годишен професионален опит в български и международни финансови компании. Той е съосновател на InvestPRO – цялостна онлайн програма за управление на пари и инвестиране.
Столицата е сбор от много микропазари и е трудно да се каже дали съвкупното търсене или предлагане е повече в момента. Има райони, в които купувачите са повече от продавачите и там цените растат по-бързо, като и времето за сключване на сделка е сравнително кратко. В т. нар. „нови квартали“ като „Малинова долина“, „Манастирски ливади“, „Витоша“, има относително равновесие между търсене и предлагане. Все още делът на купувачите с инвестиционна цел е сравнително стабилен, като повечето от тях купуват имоти с цел предпазване от инфлация и евентуално отдаване под наем, но основната им цел е да запазят стойността на парите си.
От инвестиционна гледна точка в момента не е най-подходящото време за влизане на този пазар, защото доходността от наеми все още е ниска (най-често между 2% и 3%), а ръстът в цените на имотите няма да е както през последните две-три години.
В глобален план високата инфлация принуди Фед, ЕЦБ и много от централните банки в развитите страни да започнат да увеличават основните си лихвени проценти. Макар и с известно закъснение, това ще се случи и в България, като се очаква лихвите по ипотечните кредити да вървят нагоре през следващите години. За разлика от САЩ, където по-голямата част от лихвите са фиксирани за дълъг период (най-често 30 години), у нас те имат променлива съставка и това ще се отрази както на новите кредити, така и на сегашните кредитополучатели.
При спад в българската икономика и повишение на лошите кредити банките у нас ще ограничат кредитирането, което заедно с повишаващите се лихви, ще направят жилищата по-малко достъпни. Изоставането при ръста в заплатите спрямо цените на жилищата също ще се отрази в търсенето на имоти, което от своя страна ще доведе до спад в цените на определени по-нискокачествени имоти. Следващата стъпка е банките да намалят процента на финансиране за различните типове имоти, което ще свие още повече търсенето.
Но собственото жилище е една от най-големите ценности в България, а имотите се считат за сигурно убежище на спестяванията по време на инфлация и кризи в икономиката. Всичко това прави прогнозите за пазара на жилищни имоти у нас много трудни, защото често той се движи от емоции, а не толкова от разумни доводи. Все пак, най-песимистичната прогноза е свързана със забавяне на инфлацията, драстично вдигане на лихвите по ипотечните заеми (между 5% и 6% на година) и ограничаване на кредитирането. При тази ситуация, дори лекото понижаване на цените на жилищните имоти (както и в броя на сделките) може да накара много хора, които са купили недвижими имоти с цел запазване на парите от инфлацията и реализиране на печалба, да продават. Това ще доведе до лавинообразен ефект и може да се стигне до спад на броя на сделките и цените средно с над 10%, като добрите имоти ще поевтинеят най-малко, а панелните апартаменти и тези на лоши локации или в лошо състояние ще пострадат най-много.
Оптимистичната прогноза е ефектът от увеличаването на лихвите по кредитите у нас да е със забавено действие и да не се случи ударно през 2023 г. Друг фактор, който ще подкрепи цените на имотите, ще е по-високата инфлация в рамките на 5%-6% на годишна база, което ще накара собствениците и инвеститорите в имоти да не бързат с продажбата им. Това ще доведе до стабилизиране в цените на жилищните имоти в големите градове у нас и в София, като продавачите ще са склонни на малко повече отстъпки от офертните цени. В този случай ще има общо равновесие на пазара с малки дисбаланси при търсенето и предлагането в отделни райони.
Петър Илиев, оперативен директор на „Кредитланд“
Изтичащата година се очертава да бъде най-добрата в историята по отношение на ипотечния бизнес в България. За първите 10 месеца на годината банките са отпускали средно по 543 млн. лв. жилищни кредити месечно, ръст с 27,5% спрямо същия период на 2021 г., която също беше рекордна. Високата инфлация даде съществен тласък на пазара на жилищата и накара много купувачи да действат и да не отлагат покупките си, за да избегнат обезценка на спестяванията си, влагайки ги в имот. Увеличилите се цени на жилищата и на довършителните работи и ремонтите по тях доведоха до съществено повишение на средния размер на новите кредити, особено в големите градове.
От друга страна, инфлацията не доведе до отлив на спестявания от банките, които изцяло се финансират от местния пазар, достатъчно ликвидни са и лихвите по депозитите засега остават почти непроменени. Благодарение на ожесточената конкуренция и близките до нула лихви по депозитите кредитополучателите се възползваха от най-евтините кредити в историята като лихвата за нов левов жилищен заем през септември достигна средно до 2,46%. През летните месеци редица банки предлагаха за клиенти с отличен профил на кредитоспособност и лихвени проценти около 2%. Банките, макар и да се надпреварваха с промоционални предложения с все по-ниски лихви, отстъпки в такси и дори поемане на разноски за учредяване на ипотека, запазиха предпазливата си политика по отношение на доказване на доходи, кредитна история и изискването на самоучастие от кредитоискателите.
Снимка: Личен архивПетър Илиев, финансист с над 15 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране.Илиев е бакалавър по „Международни икономически отношения“, модул Международни финанси и магистър специалност „Финанси“ в УНСС. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал Моите пари и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници.Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. Петър Илиев заема длъжността Оперативен директор на кредитния посредник CreditLand от 2015 г., където понастоящем управлява екип от над 100 професионални кредитни консултанти. Основател е и основен лектор в CreditLand Academy, задълбочен обучителен курс за кредитни консултанти.
В глобален план с известно забавяне във времето централните банки идентифицираха високата инфлация като основен проблем пред икономиката и предприеха неколкократни стъпки за вдигане на основните лихвени проценти – класическа мярка, която води до изтегляне на пари от обръщение и спад на инфлацията, макар и с цената на забавяне на икономическия растеж и потенциална рецесия през следващата година. След поредното увеличение на основната лихва на ЕЦБ на 15 декември и скочилите отдавна лихвени нива в страните извън еврозоната с плаващи валутни курсове като Чехия, Полша, Унгария, Румъния изпаднахме в невиждана досега ситуация лихвите по жилищните кредити в България да са най-ниските в Европа.
От есента вече виждаме постепенно увеличение на лихвата по офертите за нов ипотечен кредит, засега само с около 0,10-0,20 процентни пункта. Огромната част от хората с вече изтеглени заеми обаче все още се радват на непроменени лихви, тъй като референтните лихвени проценти (РЛП) на повечето банки са обвързани с лихви по депозити от статистиката на БНБ, а влоговете са особено инертни и засега лихвата им почти не расте. Все пак очакванията са, че бурята няма да ни подмине и отново след доста години кредитите с фиксиран лихвен процент се връщат на мода през второто полугодие и кредитоискателите все повече се интересуват от такива оферти. Доста от банките обаче не предлагат фиксирана лихва, а малкото предложения с такава са за фиксиране само за първите три или максимум пет години от срока на заема.
Аз лично съм умерен оптимист и очаквам повишение на лихвите с не повече от 1,5-2 процентни пункта, което по-скоро ще се разтегли постепенно във времето в следващите две години вместо да се случи шоково. Основният фактор да смятам, че лихвите ще останат относително ниски спрямо останалите държави около нас в следващата година е голямата конкуренция на нашия пазар и липсата на такса за предсрочно погасяване, която беше законово премахната преди години.
През тази година станахме свидетели на интересен феномен – няколко банки, чиито плаващи лихвени проценти в сключените договори за кредит бяха обвързани с EURIBOR, с ОЛП или с инфлацията в страната, имаха пълното право едностранно да повишат лихвите на клиентите си с между 1,3 и 2,5 процентни пункта. Те обаче взеха решение доброволно да „замразят“ увеличението на лихвите. У нас са отпуснати едва около 185 хил. жилищни кредита към края на септември според БНБ и на този малък пазар цели 16 банки активно предлагат ипотечни заеми. В тази среда всяка банка, която си позволи увеличение на лихвата значително над пазарното ниво, рискува бърза загуба на пазарен дял и отлив на клиенти, които много лесно могат да се рефинансират в други банки, предлагащи по-изгодни условия.
Така че факторите, които ще движат лихвите по кредитите нагоре, са цената на привлечения ресурс на банките (депозити), ограничения, които БНБ би въвела, за да охлади пазара, и увеличеният риск от рецесия и потенциален ръст на безработицата. Българските фирми и домакинства имат вяра в банковата система и засега не търсят активно алтернативи на влоговете въпреки отрицателната доходност. Банките набавят достатъчно ресурс на местния пазар и засега нямат стимул или нужда да предлагат по-високи лихви по депозитите. Централната банка засега ограничава мерките си в увеличения на антицикличния капиталов буфер, който налага на банките изискване за наличие на повече собствен капитал за отпускане на нови ипотечни кредити, но банките у нас така или иначе са добре капитализирани.
Остава въпросът дали ще стигнем до криза в реалната икономика и как тя би се отразила на трудовия пазар и на обслужването на кредитите. Засега поне при жилищните заеми статистиката не показва ръст на лошите кредити – напротив, те продължават да намаляват. Но тежката зима предстои.
Очакванията ми за догодина са по-скоро за отрезвителна корекция на пазара надолу с 10%-15%, отколкото за срив. По-съществен спад на пазара на кредити би имало при въвеждане на императивни рестрикции от БНБ, каквито има в някои други европейски държави (например ограничаване на максималното финансиране от оценката на имота до 80% или пък ограничаване на съотношението дълг/доход за отпускане на нови кредити до максимум 40%).
За пазара на жилища също съм умерен оптимист. Освен за жилищни нужди или с инвестиционна цел имоти напоследък се купуват и като убежище срещу инфлацията, която се очертава да остане висока в следващите 2-3 години. Да, действително има много пустеещи жилища и обезлюдени селища, но в последните години доходите на работещите неизменно растат, а с тях и желанието да живеем в по-големи, по-модерни и по-функционални имоти във и около големите градове, където всъщност е концентриран жилищният пазар.
Тук също оптимистичната ми прогноза е за спад, но с около 5-10%. Песимистичната ми прогноза би се сбъднала при по-дълбока рецесия, която да доведе до ръст на безработицата. Това е малко вероятен сценарий, тъй като работещите у нас и без това намаляват значително с всяка изминала година и работодателите си ценят кадрите и само в краен случай биха прибегнали до сериозни съкращения.
Но една продължителна и дълбока икономическа криза би довела до фалити и ръст на безработните. Именно останалите без препитание са тези, които масово спират да обслужват кредитите си, а ръст на лихвите по ипотеките с 1-2 процентни пункта сам по себе си не би довел до увеличение на необслужваните заеми. При рецесия и висока безработица банките биха ограничили максимално отпускането на нови кредити, а цените на имотите неминуемо ще паднат значително така, че при такъв сценарий можем да очакваме спад и на двата пазара от порядъка на 20-25%.
Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“
2022 беше още една рекордна година за ипотечното кредитиране, тя е най-силната година, откакто съществува ипотечен пазар в България и вероятно ще завърши с ръст от почти 30% в обемите на отпуснатите ипотечни кредити спрямо миналата година и от около 10% в броя на кредитите на годишна база.
Основната причина за рекордната година беше активността на пазара на имоти, особено през първото полугодие. Въпреки забавянето на жилищния пазар през второто полугодие интересът към ипотечното кредитиране остана висок заради ниските лихви. България все още остава остров на ниски лихви в сравнение с почти цяла Европа.
Очакванията за повишаването им ще бъде един от основните фактори, които ще оказват влияние върху ипотечния пазар през 2023 г. Тези очаквания със сигурност ще притеснят част от хората, особено тези с по-ниски доходи. Но говорим за тенденция за повишаване на лихвите вече от шест месеца, след като ЕЦБ започна да вдига основната си лихва от лятото на тази година, а в САЩ този процес стартира още по-рано. За момента не се наблюдава голям отлив на клиенти – тези с по-ниски доходи се изтеглят от пазара, но хората със стабилни доходи и добри спестявания продължават да са активни и на пазара на имоти, и на пазара на ипотечно кредитиране.
Снимка: Bulgaria on AIRТихомир Тошев е кредитен консултант и финансов анализатор. Магистър е по инженерна икономика и мениджмънт. Завършил е „Мениджмънт и маркетинг“ в College of North West London и е лицензиран оценител на недвижими имоти, търговски предприятия, машини и съоръжения. Той е изпълнителен директор на „Кредит център“, част от AG Capital. Присъединява се към екипа на групата като административен директор и член на Съвета на директорите на „Адрес недвижими имоти“. В края на 2005 г. подготвя създаването на компанията за кредитни консултации.
Песимистичната ми прогноза за 2023 г. е за по-спокоен пазар, може би спад на сделките с около 15% спрямо 2022 г. и спад с около 10 на сто при ипотечните кредити. Очакванията ми за лихвите по ипотечните кредити са в края на следващата година те да бъдат на ниво от 3,5%-4%.
Тези нива няма да откажат твърде много кредитополучатели, защото доходите в България нараснаха значително в последните пет години и на пазара има доста хора с високи доходи, над средните за страната, чийто интерес към пазара на имоти и кредити се запазва. По отношение на цените на жилищата дори в песимистичната си прогноза не очаквам спад в шестте най-големи града в страната, тъй като все още наблюдаваме силен интерес към покупките на имоти и малък интерес от продавачите да предлагат жилищата си на пазара.
Оптимистичната ми прогноза за пазара на ипотечни кредити е повторение на рекордната 2022 г. и по-малък спад на сделките с имоти с около 5%-6%, но предвид тенденциите, които наблюдаваме в последните месеци по-песимистичните ми очаквания изглеждат по-близо до реалността.
Димитър Савов, изпълнителен директор на строително-инвестиционната компания BLD
Увеличението в себестойността на новото строителство за последните 12 месеца е над 40%. Никой не беше подготвен за този скок. Войната в Украйна доведе до рязко поскъпване на суровини, ток и газ и до инфлация, от друга страна недостигът на работна ръка и увеличаването на заплатите в сектора също рефлектираха върху цените на крайния продукт.
На пазара вече се появява и друг фактор – ЕЅG (екологично, социално и корпоративно управление – бел. ред.) стандартите се превръщат в изиcĸвaнe зa бизнeca, което налага и сериозни инвестиции. Ако досега ЕЅG принципите се прилагаха предимно при офис проекти, тепърва с тях ще трябва да се съобразяват и всички инвеститори, които строят жилищни сгради. Енepгийнa eфeĸтивнocт, въглepoдeн oтпeчaтъĸ, здpaвocлoвнa cpeдa, oтпaдъци и peциĸлиpaнe са факторите, които ще доведат до допълнително оскъпяване на проектите ново строителство.
В ситуация на несигурност пазарът ще пресее инвеститорите и ще оцелеят тези с опит и ресурс. По-малките, които разчитат да финансират строителството с първоначални вноски по договори „на зелено“, трудно ще се справят със завършването на сградите си в срок и на обявена цена.
Реализацията на един жилищен проект отнема от две до четири години в зависимост от мащаба. Това прави прогнозата за себестойността изключително трудна и инвеститорите поемат риск с предварителни продажби на жилища. Очакванията са, че компаниите ще заложат на стратегия със забавяне на продажбите „на зелено“ и запазване на по-голям процент от жилищата в сградата за продажба в завършен вид, когато са ясни разходите за строителство и себестойността им. Част от инвеститорите ще забавят старта на новите си проекти и това може да намали предлагането на жилища ново строителство.
Снимка: BLDДимитър Савов e изпълнителен директор на строително-инвестиционната компания BLD и член на Съвета на директорите на AG Capital. Започва кариерата си в AG Capital през 2000 г. През 2005 г. става учредител и председател на Борда на директорите на „Фортън Интернешънъл“ и „Адрес Инвест“. От 2006 до 2010 г. Савов заема длъжността изпълнителен директор на „Бългериан Ленд Дивелъпмънт” ЕАД. През годините той успява да придобие солиден опит в сделки с недвижими имоти за над 500 млн. евро. Димитър Савов има бакалавърска степен по банково дело и магистърска степен по Финанси от Варненския Икономическия университет. Той е и асоцииран член на Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Той е един от учредителите и член на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи.
Инфлацията, войната в Украйна, недостигът на работна ръка, лихвите по ипотечни кредити, ръстът на БВП, политическата обстановка в страната, както и влизането на България в еврозоната са факторите, които ще окажат влияние на пазара на имоти и през следващата година.
Без съмнение хората живеят в несигурност и това оказва влияние върху решението им за инвестиция. Много от нашите клиенти споделят, че изчакват по-благоприятни условия за покупка, но истината е, че дори в тези турбулентни времена жилищата в страната продължават да са достъпни. Освен това покупката на имот е инвестиция с нисък риск, с висока доходност и добра възможност хората да съхранят парите си от инфлацията.
Песимистичната прогноза за 2023 г. е да има минимален спад в цените на жилищата, но очакванията ни са той да се усети най-вече в ниския ценови сегмент. BLD строи жилища в среден и висок клас – на отлични локации и с високо качество. Таргет групата на нашите проекти са хора с добри доходи, при които няма да има съществена разлика в стандарта на живот, а евентуалното повишение на лихвения процент по ипотечни кредити няма да е фактор при вземане на решение за покупка на имот.
Оптимистичната е да се повтори 2022 година, в която въпреки песимистичните пазарни прогнози търсенето на имоти в София беше стабилно и компанията ни изпълни плановете си за продажби за годината. Но независимо от сценариите, които 2023 г. ни подготвя, BLD работи по нови проекти. Готови сме с реакция за всяка ситуация, но предвиждаме, че на пазара ще има временен спад на търсенето, последван от плавен и устойчив растеж.
Петър Каменов, главен анализатор на Националният регистър за ново строителство и реконструкция в България
Нарастващите цени на материалите и разходите за труд, недостигът на персонал, проблемите с веригите за доставки и промяната на потребителското поведение бяха едни от най-сериозните предизвикателства за играчите в сектор жилищно строителство през изминалата година.
Развитието на българския строителен пазар е повлияно и от текущите регионални и глобални събития. Основната несигурност е причинена от войната в Украйна, последиците от нея, както и от финансовите политики в международен план – те вляха нови сериозни парични потоци в икономиката в отговор на коронавирусната пандемия, които играят решаваща роля за високата инфлация.
Един от тези ефекти е повишаването на цените на енергията и хората се подготвят за това, което може да последва. Очакваното икономическото свиване може да окаже значителен натиск върху всичко, свързано с недвижимите имоти. Индустрията е засегната и от нарасналите цени на горивата и очакваните скокове на лихвените проценти. По отношение на продажбите купувачите стават все по-внимателни и предпазливи. Това се дължи и на появили се некоректни практики на инвеститори при продажба “на зелено”, което рефлектира върху целия пазар.
Снимка: Личен архивПетър Каменов е главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкция в България. Роден през 1980 г. в гр.София, завършил е специалност е специалност „Прогнозиране и планиране на икономическите системи“ в УНСС през 2003 г. От 2004 г. става част от екипа на „Болкан Кънсалтънси Център“. Разработил е редица прогнози и оценки на строително-инвестиционния пазар, пазарите на недвижими имоти, строителните материали, маркетингови стратегии и анализи в сферата на строителството и инвестициите за външни компании и редица ключови обекти в страната. Лектор и участник в конференции. Участва активно с редица публикации за пазара на строителство и имоти.
В голямата си част обаче българските строителни предприемачи са изключително добре подготвени още от финансовата криза от 2008 г. Последните години също натрупаха значителен опит. Започнаха да подхождат с много внимателно планиране, предхождащо надеждните и устойчиви решения в съответствие с динамичността на пазара.
В същото време ние от Националния регистър за ново строителство и реконструкции, наблюдавайки строителния пазар вече 19 години, не може да не отчетем, че през последните две години има навлизане на нови инвеститори, които имат твърде малък или почти никакъв опит с жилищното строителство. Едно по-сериозно икономическо забавяне ще рефлектира най-силно върху тези новопоявили се пазарни участници, някои от които може да изпитат трудности да завършат проектите си.
В момента има индикации, че инвеститорите стават по-консервативни при планирането на нови жилищни проекти, което означава, че вероятно ще има леко забавяне при ръстовете в жилищното строителство, които се наблюдаваха през последните две години. Ограничено предлагане на пазара на ново строителство ще балансира цените в сектора на недвижимите имоти.
И догодина основните фактори, с които ще се съобразява жилищната индустрия са непредсказуемите цени на строителните материали, които обаче напоследък намаляват, цените на горивата, цените на електричеството, войната в Украйна заедно с всички проблеми, които генерира, както и нарастващите лихвени проценти.
Целият строителен пазар в България е изправен и пред проблема с недостига на работна ръка. Липсата на неквалифициран персонал може малко по-лесно да бъде покрита чрез “внос” на работници от други държави, но острият недостиг на добре обучен персонал ще се запази.
Повечето прогнози за догодина са за спад на търсенето от страна на купувачите, спад на цените на имотите, особено на старото строителство, както и по-високи лихви по заемите. Според наши оценки цените на жилищата ще се редуцират в известна степен, но не драстично, както през 2008 г. Смятам, че жилищният пазар ще продължи да се представя по-добре в сравнение с другите типове строителство като офис площи и хотели.
И все пак най-песимистичната ми прогноза би била да се задълбочи спадът при продажбите и това да рефлектира и върху започването на нови жилищни строежи с намаление до 15% на годишна база на стартираните площи. Силно отрицателно въздействие ще има и намаляващото население на страната, като по предварителни оценки хората в икономически активна възраст ще спаднат с още 15% до 2030 г. Тоест група от 25 до 44 години ще отбележи намаление от близо 900 хил. души в периода от 2010 до 2030 г.
В същото време икономиката на страната бележи значителен ръст през настоящата годината, въпреки че има леко забавяне през третото тримесечие на 2022 г. Това повишава жизнения стандарт (въпреки високата инфлация) и въздейства положително върху строителната индустрия. Има и още няколко фактора, които работят в полза на жилищното строителство – стабилна банкова система и все по-ясно изразената тенденция за деурбанизация, която генерира повече купувачи на къщи и имоти около големите градове.
През новата година може да наблюдаваме и препозициониране на пазара на недвижими имоти, защото строителни предприемачи търсят нови ниши за развитие и различни формати на проекти. Като цяло общият обем на започнатите жилищни площи е нараснал с 19% през 2022 г. и се очертава да остане на подобни нива и през 2023 г. – сравнително оптимистична прогноза за период на очаквана икономическа стагнация.
Освен това в Националния регистър за ново строителство отчитаме, че има много проекти, които са в процес на планиране и се очаква да направят първа копка. Така че жилищната индустрия все още има причини да бъде оптимист относно потенциала за растеж и възможностите за реализация на нови проекти през следващата година.
