Изпращаме 2022 година – още една година, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени. Сега, когато и последните 12 месеца са почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2022″.
2022 беше година на изпитания за всички участници на жилищния пазар у нас. Комбинацията от геополитическо напрежение заради войната в Украйна, ускоряваща се инфлация, която в България достигна 24-годишен връх, затягането на паричната политика от Европейската централна банка (ЕЦБ) и очакванията за повишаване на лихвите по ипотечните кредити за първи път от над десет години охлади пазара след година и половина на непрекъснат ръст на сделките.
Драстичното поскъпване на строителните материали през пролетта подложи на изпитание строителните предприемачи и доведе до ръст на цените на новото строителство. Това наред с ускоряването на инфлацията тласна общия индекс на Националния статистически институт (НСИ) за цените на жилищата през второто тримесечие до 14-годишен връх. Заради силния ръст на цените на фона на по-бавното нарастване на доходите на населението отново се заговори за балон на жилищния пазар.
Високите цени наред с общата несигурност за икономиката и доходите и очакванията за ръст на лихвите по ипотечните кредити накараха част от купувачите да се оттеглят от пазара. През третото тримесечие Агенцията по вписванията отчете първи спад на сделките с имоти от края на 2020 г., макар че за деветмесечието броят им на национално ниво все пак е най-високият от 15 години насам.
Индикации за започнало охлаждане на пазара през третото тримесечие обаче дават още две сравнения – за първи път от 15 години броят на сделките между юли и септември беше по-малък спрямо периода април-юни. А след 8-годишен период, в който сделките през лятото нарастваха с всяка следваща година, сега тенденцията беше прекъсната. Пълната картина за годината при сделките ще стане ясна, когато Агенцията по вписванията публикува през януари данните си за четвъртото тримесечие, но повечето анализатори на пазара са съгласни, че захлаждането, което се превърна в ключовата дума за жилищния пазар у нас през 2022 г., е факт.
Според някои очаквания догодина сделките ще намалеят с между 5% и 10%, но според други е възможно те да се задържат на нивата от 2022 г. Една от причините за това е продължаващият силен ръст на предлагането. По данни на НСИ през третото тримесечие в страната е започнало строителството на 8823 нови жилища с разгъната застроена площ (РЗП) от над 1 млн. кв. м. Ръстът на броя на жилищата от 35% на годишна база и на площта им – с 32,5%, беше най-големият от десет години насам.
Анализатори обясняват нестихващия апетит към нови проекти с инерционния характер на жилищния пазар и желанието, включително на компании с малък опит на пазара, да се възползват от бурното му развитие през последната година и половина. Купувачите обаче трябва да бъдат особено внимателни, когато пристъпват към покупка на имот в ранна фаза на изграждане – преди Акт 14, предупреждават те. Внимателни при определянето на офертните си цени трябва да бъдат и продавачите както на първичния, така и на вторичния пазар, тъй като забавянето в обема от сделки вероятно ще удължи сроковете за продажба на жилищата на пазар, в който купувачите вече се озовават в по-силна позиция. И към момента обаче на пазара има надценени оферти, коментират анализатори.
Ниските все още лихви подкрепиха и през 2022 г. бурния ръст на ипотечното кредитиране – обемът на отпуснатите кредити до края на септември достигна 4,9 млрд. лв, което е ръст с 27% спрямо същия период на миналата година по данни на БНБ. Броят на отпуснатите ипотечни кредити в страната също е нараснал с 2% през този период, сочат данни на Агенцията по вписванията.
Каква беше 2022 г. за жилищния пазар, как ще се развива пазарът през следващата година и кои са рисковете? Допитахме се до широк кръг от анализатори и участници на пазара в опит за възможно най-пълна картина. Днес ви представяме обобщението на годината за жилищния пазар и очакванията за 2023 г. на консултанти от водещи агенции за недвижими имоти у нас. В следващите дни очаквайте още оценки на анализатори и участници на пазарите на жилища, ипотечни кредити и жилищно строителство.
Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и управител на „Форос“
2022 г. беше динамична, интересна, драматична и изпълнена с много предизвикателства година за пазара на имоти у нас. През тази година се случиха невиждани от десетилетия събития – започналата война в Украйна и последвалата мигрантска вълна, най-високата инфлация у нас за последните 24 години, покачване на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) за първи път от над десет години насам, енергийна криза, безпрецедентен скок на цените на строителните материали. Тези събития поставиха участниците на пазара на недвижими имоти в изключително необичайни условия. На този фон годината беше силна за сделките с имоти, интересът на потребителите остана значителен, а през второто тримесечие регистрирахме най-големия ръст на цените на жилищата за последните 14 години.
От друга страна, за първи път от 15 години насам третото тримесечие беше по-слабо за сделките с имоти в сравнение с второто. Спадът на обема от сделки от 7% на годишна база за страната беше изключително рязък и това изненада участниците на пазара. Възможно е той да се дължи и на отпадането на ограниченията заради COVID и желанието на хората да пътуват повече, отлагайки покупката на жилище за по-късен етап.
Дали значителният спад на сделките през третото тримесечие ще се превърне в тенденция ще разберем, когато Агенцията по вписванията публикува данните си за четвъртото тримесечие. И все пак трябва да се отбележи, че говорим за спад спрямо 2021 г., която беше най-силната за пазара на имоти. Макар че ЕЦБ повиши преди дни за четвърти път основната си лихва, в България лихвите не се покачват толкова рязко и все още са изключително атрактивни. Много хора все още имат желание да придобиват собственост чрез ипотечно кредитиране.В обобщение предприемачите, банковият сектор, консултантите и гражданите се справиха с предизвикателствата през 2022 г. и реагираха адекватно на пазара, макар че все още има надценени оферти, най-вече на вторичния пазар. При предприемачите възникна проблем с клаузите в предварителните договори. Част от тях поискаха едностранно покачване на определените цени, без да е предвидена такава възможност в договора. Това донякъде разтърси пазара на ново строителство, особено що се отнася до сгради в много ранна фаза на строителство. Положителното в тази ситуация беше, че гражданите започнаха да обръщат по-голямо внимание на клаузите с правата и задълженията на страните в предварителните договори за покупко-продажба.
Снимка: Bloomberg TV Bulgaria
Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията за недвижими имоти. Квалифициран в преговори, бизнес развитие, бизнес планиране, продажби, управление на активи. Икономист, предприемач, лектор, ментор. Има магистърска степен по специалност „Икономика на индустрията“ от Икономически университет – Варна. Редовен докторант към Икономически университет – Варна с професионално направление „Икономика, строителство и недвижима собственост“. Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за спезиализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. През 1993 г. година основава компанията за недвижими имоти ФОРОС. Добромир Ганев е председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти, а от 2012 до 2018 г. е заместник-председател на Сдружението. Член е на Българската макроикономическа асоциация. Той е учредител и член на УС на Асоциацията на франчайзите в България, както и учредител на Национална асоциация за защита на потребителите. Член е на Управителния съвет на Варненската търговско-индустриална камара два мандата. Създател е на Лайънс клуб Варна, част от Lions International.Проблемите в икономиките на Европа, продължаващите военни действия, инфлационните процеси, очакваното увеличение на лихвените проценти, продължаващата енергийна криза, политическата нестабилност в България са сред негативните фактори, които ще влияят на пазара и през следващата година.
Насреща обаче стои желанието на хората в такава ситуация да запазят спестяванията си, а покупката на имот е най-познатият начин у нас за постигане на тази цел. Към положителните фактори за пазара са и добрите очаквания за икономиката – прогнозите на макроикономистите са за продължаващ ръст на доходите на хората в големите градове и стабилен пазар на труда. Лихвите в България се формират по начин, който не позволява бързо покачване и това също ще влияе положително на пазара поне до средата на 2023 г. Плюс за него ще бъде и положително развитие по приемане на България в еврозоната, тъй като това може да доведе опортюнистично настроени фондове на нашия пазар, за момента такива компании липсват.
От изброеното дотук може да се очаква, че кризата в имотния бранш ще бъде по-лека и не твърде дълга в сравнение с други браншове въпреки затрудненията, които неминуемо ще усетим. Това развитие е логично – след осем години на непрекъснат ръст на обема от сделки и на цените от 2014 г. насам нормално е да имаме кратък период на забавяне на ръста или дори спадове на някои места.
В големите градове обаче, където има малко предлагане и голямо търсене, със сигурност няма да станем свидетели на подобно развитие. Пазарът там ще остане динамичен, но заради настоящата ситуация ще се забавят сроковете за реализация на жилищните имоти. Това трябва да се има предвид от всички продавачи – както на ново строителство, така и на вторичния пазар. Купувачите трябва да бъдат внимателни към някои проекти „на зелено“, които нямат осигурено банково или собствено финансиране, а предприемачите разчитат изцяло на паричните потоци от предварителните продажби.
Някои строителни предприемачи вероятно ще изпитат затруднения през следващата година, макар че не очаквам това да важи за всички, тъй като ако планират правилно етапите на реализация на проектите, може да успеят да потушат рисковете. Това зависи от опита на строителните предприемачи, а в сектора на жилищното строителство навлязоха компании, които нямат достатъчно опит, това важи особено за малките проекти. Купувачите, които нямат експертизата да оценяват подобни компании, е добре да се обръщат към професионални брокери и юристи.
Заради ниската степен на прозрачност на пазара на имоти в България ще наблюдаваме голям брой неточно определени офертни цени. Това се е случвало и в предишни години на отслабване на пазара и по-консервативно поведение на купувачите. Затова може да се очаква, че някои собственици на имоти, отново поради липса на опит и знания, ще определят неправилно своите цени и ако имат нужда от продажба в кратки срокове, това може да затрудни постигането на сделка и да се отрази на получената продажна стойност.
Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания и анализи“ в „Явлена“
През 2022 г. пазарът на недвижими имоти у нас беше нервен и леко хистеричен, повлиян най-вече от геополитическите и икономически фактори. Темпът на инфлацията, динамиката при ръста на цената на ипотечните кредити, социално-икономическата среда в страната и в държави като Германия, Франция, Нидерландия, които са водещи търговски партньори на страната ни, ще бъдат основните фактори, които ще оказват влияние на пазара догодина наред с поведението на ЕЦБ в средносрочен план.
Младен Митов получава икономическо образование в УНСС. Работи в сферата на недвижимите имоти от 1992 г., а в агенцията за недвижими имоти „Явлена“ – от 1999 г. Той е лицензиран оценител на недвижими имот от 1995 г.
Предпоставките за прегряването на жилищния пазар през 2022 г. като процес са по-различни от тези през 2008-2009 г., ето защо очаквам спад в цените на жилищата, но в границите на 5%-10% през следващата година. Той ще се определя от натиска на отслабващото търсене от страна на купувачите, като пазарът ще се трансформира в „пазар на купувача“.
Най-песимистичният вариант е затихване на пазара на жилища в големите градове от два до три месеца с изчакване на редуциране на офертните цени с до 20%. Най-оптимистичният е процесът да започне веднага и офертните цени да отразяват реалните качества на имота сега, а не тези, характерни за миналата година. Тук редукцията на цените очаквам да е в рамките на 5%-10% през 2023 г.
При подобряване на средата в социално-икономически аспект процесът на спад в цените може да стихне до края на следващата година, в противен случай спиралата на спадане ще трае по-дълго, но не очаквам имотите да загубят половината от стойността си, както беше по време на кризата 2008-2009 г.
Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties
През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали повече от десетилетие. Наред с високата инфлация през цялата година наблюдавахме засилено търсене, но недостатъчно предлагане, което допълнително стимулираше растежа на цените. Банковото финансиране остана достъпно – при исторически най-ниски лихвени проценти.
Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължаваха да са в положителна посока. Безработицата остана на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължиха да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите – с около 15%. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му.
Основните фактори, които ще влияят върху развитието на пазара и през следващата година ще бъдат инфлацията, лихвените проценти по жилищните кредити, растежът на доходите и цялостното икономическо развитие. Моите най-песимистични очаквания са инфлацията да остане висока, доходите да не успеят да наваксат растежа на цените, а лихвените проценти по кредитите да се повишат по-бързо от очакваното. При такива обстоятелства би могло да се стигне до спад в активността и обема от сделки, което впоследствие да доведе и до корекция в цените.
Снимка: Личен архивПолина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета „Успешните примери“. От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г.
Това обаче не звучи никак реалистично с оглед на настоящото развитие на пазара. Според мен най-реалистичната прогноза е темпът на нарастване на цените да продължи да се забавя, а предлагането постепенно да започне да се увеличава – както на първичен, така и на вторичен пазар. Започналото повишение на лихвените проценти ще се усети по-ясно в средата на 2023 г. и в зависимост от неговите размери, то би могло да охлади или да активизира пазара.
Към момента по-вероятно е повишенията да са плавни и това да внесе спокойствие у купувачите. Като цяло мисля, че можем да очакваме една по-спокойна година за жилищния пазар, като по-голямо активизиране ще има през второто полугодие на 2023 г.
Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“
2022 беше преломна година, която донесе на пазара редица трансформации и постави началото на други. Растящата инфлация, политическата нестабилност и очакванията за ръст на лихвите по кредитите накараха хората без спестявания да се оттеглят от пазара. В процес на изчакване останаха и купувачите с минимално самоучастие и с кредит, покриващ по-голямата част от стойността на имота.
В същото време на пазара излязоха хората с повече спестявания. Те вложиха парите си в имот, за да ги спасят от инфлацията, тъй като съхранението на депозит спря да бъде разумен вариант. Изминалите 12 месеца стимулираха хората да премислят решенията и досегашното си поведение. Потребителите започнаха да приоритизират по-внимателно разпределението на средствата си и да изчакват повече. Проучваха опциите на пазара по-добре, преди да пристъпят към сделка.
През последните месеци купувачи и продавачи започнаха да изравняват броя си. Въпреки това 2022 г. се отличи с висока активност, стимулирана от все още ниските лихви и търсене, значително по-голямо от предлагането.
Снимка: Адрес Недвижими имотиГергана Тенекеджиева работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в „Адрес Недвижими имоти“, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията, работеща предимно с рускоговорящи клиенти „Ключ България“, която е част от холдинга AG Capital. През 2010 г. поема кантора Север в „Адрес Недвижими имоти“, а от 2014 г. е назначена за Регионален мениджър за гр. Бургас. От април 2019 г. е изпълнителен директор на компанията. Има завършено висше образование по специалността „Мениджмънт“ в Икономически университет, гр. Варна.
Догодина общата посока на пазара на недвижими имоти ще бъде в силна зависимост от инфлацията, пазара на труда, битовите сметки, състоянието на малкия и средния бизнес, както и политическата стабилност. Активни през 2023 г. ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара. Активността ще бъде с вълнообразен характер – т.е. ще бъдем свидетели на сравнително често редуване на спадове и ръстове. Очаквам обръщане на досегашното съотношение – продавачите ще станат повече от купувачите, което неминуемо ще намали броя на реалните сделки.
Какво ще се случи с ценовите нива ще зависи именно от броя на сделките. А той от своя страна ще бъде резултат от това доколко ще се срещат очакванията на двете страни. Затова е добре продавачите да се вслушват в купувачите и когато им се поиска отстъпка, да преценят внимателно защо и дали е разумна.
Смятам, че собствениците на имоти в непредпочитаните райони и в неподдържани сгради първи ще усетят, че трябва да понижат цените си. От няколко месеца наблюдаваме забавяне на темповете във вземането на решение за покупка и тази тенденция ще е валидна през цялата 2023 г. Купувачите сравняват повече оферти, преди да сключат сделка, затова продавачите трябва да са конкурентни. През идните 12 месеца тази тенденция ще стане по-устойчива.
Съветът ми към хората, които изпитват трайни затруднения в плащането на кредита си, е да продадат имота, за да покрият цялото си задължение или част от него. Могат да купят по-малко жилище с намалената вече вноска или да излязат под наем. Ако нямате реален план как ще се справите със заема си след шест месеца, то бавенето на това решение води единствено до повече загуби.
На пазара на наеми към момента съществува разбирането, че те следва да се повишат с инфлацията по подобие на стоките и услугите. Но това не е икономически логично и обосновано, освен ако собствениците не отдават имота си на подпазарни нива. Доходът от наем е с коефициент на рентабилност, а не трудов доход, т.е. той не може да се индексира ведно със стоките и услугите. Това, на което следва собствениците да обърнат внимание, е какви са очакванията на наемателите, колко добросъвестен наемател могат да открият, както и колко добър продукт предлагат те самите.
Явор Пейчев, оперативен директор на „Имотека“
2022 беше изключително динамична година. Тя може да бъде наречена година на действието. Политическите и икономическите фактори като войната и високата инфлация не успяха мигновено да спрат устрема на имотния пазар и станахме свидетели на рекордна активност и сделки – както за лично ползване, така и за инвестиция. За това помогна и евтиното банково кредитиране, както и ниската безработица. Търсенето в началото на периода в пъти изпреварваше предлагането, а баланс започнахме да виждаме съвсем наскоро. Цените на имотите се задържаха високи и към момента не падат.
Снимка: „Имотека“Явор Пейчев има бакалавърска степен по „Археология“ от „Софийски университет“, гр.София, както и магистърска степен по специалност „Маркетинг“ от УНСС, гр.София. Започва работа в „Адрес недвижими имоти“ на 23 години като консултант. През 2007 г. става мениджър на кантора „Оборище“, а през 2012 г. развива още един екип в нов сегмент на „Адрес София“ – луксозни имоти. Активен лектор и ментор в обученията на тема „Недвижими имоти“.
Смятам, че 2023 г. ще донесе баланс, забавяне на темпото и нормализиране на пазара, тъй като прекомерната динамика и рекордните показатели не могат и не бива да бъдат константа. Търсенето и предлагането ще се балансират, инфлацията ще продължи да забавя темпа си, възможно е на пазара през второто полугодие да излязат хора, които са били в затруднение, но вече са стабилизирали финансовото си положение. Пред купувачите ще има повече възможности за избор, но не очаквам спад на цените, поне на този етап. Това ще бъде една стабилна година, в която участниците на пазара ще си дадат време за размисъл, за да вземат най-доброто решение.
Николай Господинов, изпълнителен директор на iBrokers
2022 беше стресираща година за всички участници на пазара, а когато човек взема решения под натиск, със сигурност не се чувства добре. Наблюдавахме сериозен ръст на цените на вторичен пазар, докато при новото строителство бяха замразени проекти, тъй като част от строителните компании изпитаха проблеми с постоянно нарастващите цени на строителните материали. Това се отрази негативно на продажбите на имоти „на зелено“, тъй като повечето рискове трябваше да бъдат поети от предприемачите.
Но някои от тях, които финансират проектите си с приходите от продажби, нямаха възможност да го направят и допуснаха грешка, като поискаха индексиране на цените в предварителните договори с купувачите. Вероятно ще се стигне до дела, заведени от купувачи, на които са поискани индексации на цените в предварителните договори, и това е един от проблемите на пазара на ново строителство, за които ще се говори през следващата година.
Снимка: iBrokersНиколай Господинов има 17-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net. Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.
От лятото ЕЦБ започна да повишава основната си лихва, за да овладее натрупаната инфлация. Сега купувачите на жилища у нас са в очакване на ръст на лихвите по ипотечните кредити, а когато има такова очакване, е още по-трудно да вземат решение за покупка. Предполагам, че много хора ще започнат да отлагат това решение. Повишаването на лихвите не е чак такъв проблем, ако се запазят в добро съотношение спрямо ускоряването на инфлацията. Проблем ще възникне, ако банките се отдръпнат от пазара на недвижими имоти, но това не се очаква поне в следващите шест месеца.
През следващата година очаквам леко охлаждане на доверието към новото строителство, тъй като е нормално сред купувачите да има притеснение как ще бъдат завършени започнатите проекти.Предприемачите, които очакват да се финансират от пазара, най-вероятно ще трябва да променят някои схеми на плащане и да отложат по-голямата част от вноските към края на проекта.
Прогнозата ми е догодина пазарът да се върне към нормалността, а тя е лихви и инфлация между 4%-5% и подобни ръстове на цените. Преди това обаче може да преминем през стресови ситуации и понижаване на доверието на потребителите. В дългосрочен план нямам притеснения за развитието му, тъй като над 50% от хората у нас живеят в панелни жилища и преместването им от старо към ново строителство е един от основните двигатели на пазара.
Очаквайте скоро втора част с коментари на анализатори и участници на пазарите на жилища, ипотечни кредити и жилищно строителство.
