Пазарът на бизнес имоти в България през 2023 г. ще запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи отново се очаква да бъдат местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Това прогнозират от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton в обзора си за периода.
“Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали и на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност, което се допълни от очакванията за ръст на лихвите. Предвид продължаващите тенденции на пазара очакваме през настоящата година активност предимно от местни инвеститори. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с потенциал. Бизнес имоти на атрактивни локации, със стабилна доходност ще продължават да бъдат желани обекти за покупка“, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.
По предварителна информация на C&W Forton общият обем сделки с бизнес имоти у нас през 2022 г. е малко над 270 млн. евро. Преобладават сделките с традиционни за пазара активи – офис и търговски площи, като се наблюдава и раздвижване в сегмента на индустриалните имоти.
Продължава плавният ръст на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес имоти – тенденция, която се наблюдава от края на 2022 г. и отразява високите нива на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развитие на нови проекти има при гъвкавите офис площи и ритейл парковете, отбелязват от консултантската компания.
Офис пазарът остава под нивата от 2018-2019 г.
През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в IT и BPO сферата, да се разрастват, без да наемат допълнителни площи, отбелязва от Forton. Затова въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите си от 2018-2019 г.
Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж. Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16%.
В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо – през 2022 г. те са спаднали под 200 хил. кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира, прогнозира компанията.
„През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас Б сегмента”, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи” в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офис площи в подем
2022 г. е била силна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличено търсенето като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 хил. кв. м.
„Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради, например MyFlex в Megapark, Betahaus в Advance Business Center и др. Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите”, коментира Красимир Петров, мениджър „Управление на имоти и активи“ в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и продукти в сегмента продължава да се диверсифицира за вече по-големия спектър от клиенти – от индивидуални потребители и стартъпи до средни и големи корпоративни клиенти, които имат различни изисквания за стандарта на завършване на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 г. са обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се повиши, тъй като този тип площи имат висока заетост и някои от операторите планират да се разрастват, пишат от Forton. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в сградите си. През тази година на пазара в София вероятно ще се появят между 10 и 20 хил. кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси.
Бумът на ритейл парковете продължава
Изминалата 2022 г. беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете, съобщават от Forton. Открити бяха над 100 хил. кв. м нови площи, основно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 г.
„Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на COVID-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция“, пишат от консултантската компания.
Към момента в страната оперират над 300 хил. кв. м ритейл паркове, като в това число влизат единствено тези с отдаваема площ над 5000 кв. м. Очакванията са в рамките на следващите две години обемът на този пазар да се увеличи с над 50%.
„Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от COVID-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. През 2022 г. видяхме и навлизане на нови брандове, предимно от съседни пазари. Интересът е основно в категории като облекла и обувки в бюджетен и среден ценови сегмент”, коментира Йорданка Великова, експерт „Търговски площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
По данни на компанията много от вече опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и др. също продължават активно да отварят нови обекти. Бързо разрастване отбелязват още секторът на бързооборотните стоки, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), дрогериите и спортните стоки.
„Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак. Най-често отново става въпрос за търговци в масовия ценови сегмент, които вече присъстват на съседни пазари или търсят масирана експанзия в Централна и Източна Европа. Разрастването на подобни вериги е обяснимо предвид растящата инфлация, която се очаква да насочи масовото потребление към марки в по-бюджетния ценови сегмент”, допълва Великова.
Ръст на наемите и под 1% свободни индустриални площи в София
Пазарът на индустриални площи през 2022 г. се е характеризирал с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи са довели до значително увеличаване на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те са достигнали нива от 5 евро на кв. м за първокласни имоти поради повишените строителни разходи. Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти е довело до драстично намаляване на свободните площи и те са достигнали приблизително 1% от общото предлагане.
„Най-силно въздействие през следващата година очакваме да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, а освен него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти. Това ще постави трайно под напрежение нивата на доходност и очакванията са да доведе до нов ръст на наемните цени на индустриални и логистични площи”, казва Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton.
