Дългата ера на ултраниски лихви, която направи заемите за покупка на жилище по-евтини от всеки друг период в историята, приключи засега.
Цените на жилищата в света чупеха рекорди, но сега въпросът е колко бързо ще паднат. Жилищата в Стокхолм вече се продават за 20% по-ниска цена спрямо връхната им точка. Цените в Сидни са намалели с почти 14% за година, а в Сан Франциско те са надолу с 15%. В Оукланд понижението е с почти 22%, а в Торонто – с 16 на сто, обобщава британският вестник Guardian.
Германия регистрира най-големия спад на цените за шест месеца от две десетилетия насам, а анализатори във Франция очакват цените да намалеят с между 5% и 7% тази година. След силна година в Испания първи спадове на цените започват да се отчитат в Майорка и Ибиса.
В същото време цените на апартаментите в южнокорейската столица Сеул са надолу с 24% от октомври 2021 г. насам.
Цените на жилищата във Великобритания намаляват по-умерено – с 4,2% спрямо връхната им точка през август м. г., сочат данни на Halifax, според Nationwide понижението е с 3,2 на сто.
Каква е причината за глобалния мини срив и има ли поуки, които можем да извлечем от случващото се в други страни?
Най-просто казано причината е в цената на парите. Дългата ера на почти нулеви лихви, която направи заемите за покупка на жилище по-евтини в сравнение с всеки друг период в историята, приключи, поне засега.
Английската централна банка повиши лихвата от 0,1% в края на 2021 г. на 4% днес, а това води до повишаване на лихвите по ипотечните кредити. В същото време средните лихви по дългосрочните ипотечни кредити в САЩ са над 6%, преди една година те бяха под 4%.
Във Великобритания милиони кредитополучатели са със заеми с фиксирана лихва, които все още са защитени от рязкото повишаване на месечните вноски. Ситуацията е различна в страни като Швеция, където повечето домакинства имат ипотечен кредит с плаваща лихва, а тя расте в унисон с промените в основния лихвен процент.
Много икономисти отбелязват, че спадовете на цените на жилищата следват резки ръстове в някои градове и видове имоти, а цените често само се връщат на нивата преди няколко години. Почти никой не прогнозира пълномащабен имотен срив.
Част от спадовете на цените се дължат на края на „надпреварата за площ“, световно явление по време на коронавирусната пандемия. Търсенето на по-големи къщи нарасна, тъй като работещите от дома си хора напуснаха старите си апартаменти. Но през миналата година цената на къщите намалява повече от тази на апартаментите.
Но дори по време на срив в цял свят има места, които винаги процъфтяват. Цените на луксозните домове в Дубай, убежище за руски олигарси, които имат забрана за пребиваване на запад, нараснаха значително – с 89% на годишна база през 2022 г., сочат данни на консултантската компания Knight Frank.
Швеция
Най-бързо спадащият пазар в Европа
Какво казват данните – цените на апартаментите са намалели с 11% за 12 месеца до декември 2022 г., цените на къщите са надолу с 13,7%. В Стокхолм цените на къщите са се понижили с 19,8% спрямо връхната им точка, а на апартаментите – с 11,6%.
Швеция е страната в Европа с най-голям спад на цените на жилищата до момента. Тя преживява един от най-резките ръстове на лихвите, а тъй като повечето домакинства имат ипотечен кредит с плаваща лихва, последиците са незабавни.
„Една от причините цените на жилищата в Швеция да намаляват повече, отколкото в повечето други страни от ЕС е, че ние имаме заеми с плаваща, а не с фиксирана лихва. Това означава, че когато централните банки повишават ключовите си лихви, това се пренася върху ипотечните кредити с по-бърз темп в Швеция, отколкото в много други страни. Само преди няколко години ипотечните кредити с плаваща лихва в Швеция бяха едва около 1%, когато ключовата лихва на Riksbank беше -0,5%. Сега тя е около 4,5%“, коментира Роберт Бойе, главен икономист на шведския ипотечен кредитор SBAB.
Според консултантската компания Capital Economics цените на жилищата в Швеция са намалели с 18% спрямо връхната им точка и може да спаднат с още 5%.
„Шведското общество свикна с много ниски лихвени проценти. По-младите хора никога не са виждали високи лихви“, отбелязва главният изпълнителен директор на шведската компания Valueguard Хенрик Акерблом.
Нашествието на Русия в Украйна – Швеция е най-близкият съсед от другата страна на Балтийско море, също беше удар за доверието. „Спадовете започнаха, когато Русия нападна Украйна“, казва Акерблом.
Австралия
Девет поредни месеца на спадове на цените
Какво казват данните – на национално ниво цените са намалели със 7,2% в годината до януари 2023 г., като са спадали всеки месец от април насам в най-голямата и дълга поредица от понижения поне от 1980 г. насам.
Сред големите градове Сидни отчита най-големите понижения – 13,8% за една година. Цените на жилищата в Байрън Бей, световноизвестен с плажовете и лежерния си начин на живо, са се понижили с 25 на сто.
Много икономисти прогнозират още спадове през първото полугодие на тази година, тъй като Австралийската централна банка се очаква да повиши отново лихвата спрямо настоящото ѝ ниво от 3,35% – най-високото от малко над десет години, за да се бори с инфлацията.
Шейн Оливър от AMP Capital прогнозира общ спад на цените с 20%, като отбелязва, че повишаването на лихвите по ипотечните кредити води до свиване с 27% на покупателната способност на купувач със средни доходи. Много съществуващи собственици на жилища са изправени пред рязък ръст на месечните вноски по ипотечните кредити, когато ипотеките им с фиксирана лихва приключат скоро. Те ще бъдат заменени с лихви от близо 6%.
Но спадовете на цените на жилищата трябва да бъдат разглеждани в контекста на епични ръстове в последните години. Неотдавна Международният валутен фонд нарече Австралия един от най-недостъпните имотни пазари в света.
Нова Зеландия
Най-големият спад на цените в света
Какво казват данните – средната цена на жилищата е намаляла с 13,3% за една година до януари 2023 г., като в Аукланд жилищата са поевтинели с 21,7%. Сделките са надолу с 27 на сто.
Най-големият град в Нова Зеландия, Оукланд пострада от седмици на лошо време и имотният пазар не беше пощаден от удара. Повечето икономисти, специализирани в жилищния пазар, отбелязват, че страната е изминала само две трети от пътя на понижаването на цените и прогнозират, че общият спад спрямо връхната точка ще достигне 22%.
Цените на жилищата в Оукланд нараснаха с над 40% между началото на 2020 и началото на 2022 г., подкрепени от исторически ниските лихви и мерките на правителството в защита на икономиката от COVID. Цените нараснаха до средно 1,3 млн. новозеландски долара. Но с ръста на лихвите балонът се спука и цените на жилищата в града сега са намалели до под 1 млн. новозеландски долара.
Германия
Рязък край на десетилетен бум
Какво казват данните: цените на жилищата на национално ниво са нараснали с 2,1% през календарната 2022 г., но са намалели с 1,8 на сто през последните три месеца на годината. Шестмесечният спад от 2,5% е най-големият от две десетилетия насам.
„Многобройните кризи през 2022 г. сега оказват своето въздействие върху имотния пазар“, коментира Йенс Толкмит, главен изпълнителен директор на Асоциацията на германските облигационни банки. „Очакваме още спадове през идните тримесечия, но смятаме, че те ще останат умерени като цяло… Дори ако цените намалеят с 15% в по-дълъг период, те ще стигнат до същото ниво като в началото на 2020“, допълва той.
Германия често е смятана за по-разумен имотен пазар от този във Великобритания, но цените на жилищата в Мюнхен, най-скъпия пазар в Германия, далеч надхвърлят тези в Лондон. Обичаен апартамент в Мюнхен струва 800 хил. евро, а средните цени на къщите достигат 1,84 млн. евро. Средната цена на апартамент или къща в Лондон е 528 хил. паунда.
Испания
Първи спадове на цените на жилищата
Какво казват данните: Цените на жилищата са нараснали със 7,2% през 2022 г., но през декември ръстовете на цените почти спряха, а броят на новоотпуснатите ипотечни кредити се срина с 22,5%.
Миналата година Испания беше един от най-бързо растящите пазари в Европа, като цените в Мадрид нараснаха средно с 12,2 на сто, а сделките с жилища достигнаха най-високото си ниво от бума през 2007 г.
Но в началото на февруари испанският вестник El Pais отбеляза: „Забавянето на имотния пазар е реалност“. В момента пониженията са най-видими на Балеарските острови – най-скъпия пазар в Испания, където продажбите са намалели с една трета през декември, а цените са спаднали на месечна база. Средните цени в Испания все още са под нивото им преди финансовата криза през 2007-2008 г.
Франция
Бумът свършва, цените се очаква да намалеят през 2023 г.
Какво казват данните: Цените на апартаментите в Париж са намалели с 1% в годината до септември 2022 г., но цените на всички жилища на национално ниво са нагоре с 6,4 на сто.
Един от проблемите при сравняването на цените на жилищата на национално ниво е, че всяка страна извлича данните по различен начин. Британските и американските данни са съсредоточени около къщите, а много от европейските данни са свързани с цената на квадратен метър на апартаменти. Франция е трудна за следене, тъй като нейните данни отразяват състояние на пазара отпреди няколко месеца по-рано. Френски брокер на недвижими имоти коментира пред Guardian: „Всички данни са остарели, това е като да прогнозираш времето за миналата есен“.
Но както и в останалите страни в Европа данните ясно показват, че продажбите и цените намаляват. „Цените в големи градове като Париж, Бордо и Лион намаляват след много години на значителни ръстове. Очакваме тенденцията да се запази през 2023 г.“, коментира Тревор Леге, президент на компанията за недвижими имоти Leggett Immobilier.
Century 21, най-голямата агенция за недвижими имоти във Франция, прогнозира спад на цените с 5% до 7% през 2023 г., поне в някои департаменти. Според нея в големите градове цените на апартаментите са започнали да спадат през лятото на м. г.
САЩ
Леки спадове на национално ниво, но срив в Сан Франциско
Какво казват данните: Индексът Case-Shiller от S&P показва, че цените на национално ниво са нараснали със 7,7% на годишна база през ноември 2022 г. Но от юни те са намалели с 3,6% на национално ниво и с 5% в 20-те най-големи града. В Сан Франциско средната цена на еднофамилно жилища се е сринала с почти 250 хил. долара, или 15% в годината до януари и достига средно ниво от 1,38 млн. долара, сочат данни на Асоциацията на брокерите на недвижими имоти в Калифорния.
Корекция на цените на жилищата в САЩ беше неизбежна, след като Федералният резерв започна да повишава основната си лихва, като тласна бързо нагоре лихвите по ипотечните кредити. Бенчмарковите 30-годишни ипотечни кредити с фиксирана лихва в САЩ нараснаха рязко през миналата година от 3,9% на 6,3 на сто.
Но в Сан Франциско, който страда от двойния удар на съкращаването на работни места от големите технологични компании и ръстовете на лихвите, спадът на цените се ускорява. Данните за януари на Асоциацията на брокерите на недвижими имоти в Калифорния показват, че средните цени в заможния окръг Мерин, малко над моста „Голдън Гейт“, са се сринали с цели 300 хил. долара, или 19,9%, само за един месец.
Но спадовете се случват след спиращи дъха ръстове в Сан Франциско в последните години и дори след тях средните цени само се върнаха на нивата си през 2019 г.
Цените на жилищата във Великобритания ще намалеят, но доколко и колко бързо?
По данни на ипотечния кредитор Nationwide цените на жилищата намаляват четири поредни месеца – от октомври до януари, като годишният темп на покачване на цените се срина от 14,3% през март м. г. на 1,1% през януари.
Според конкурента Halifax цените на жилищата са останали стабилни през януари, но са намалявали във всички предишни четири месеца, с което през януари е отбелязан годишен ръст от 1,9%.
Преди това Halifax коментира, че средните цени на жилищата във Великобритания ще намалеят с около 8% тази година, което според компанията „ще върне средните цени на имотите приблизително на нивото им през април 2021 г., заличавайки само част от ръстовете по време на пандемията“.
Консултантската компания Savills очаква средните цени на жилищата във Великобритания да намалеят с 10% тази година, „като се очаква растежът да се възобнови през 2024 г. с постепенното смекчаване на натиска върху достъпността“.
Инвестиционната банка Nomura е сред най-песимистичните, като прогнозира миналия месец спад на цените във Великобритания с 15% до средата на 2024 г.
