Подходът „купи и дръж“ на Бъфет и партньора му Чарли Мънгър всъщност би работил добре и за къщи и апартаменти, но те не са имотни магнати. Защо?
Недвижимите имоти, ако не са обитавани от собственика, генерират постоянен доход от наем и предлагат висок потенциал за печалба чрез поскъпване. Въпреки това инвеститорът звезда Уорън Бъфет притежава само няколко хектара земеделска земя и собствения си дом в Омаха. Той купува тази къща през 1958 г. за 31 500 долара, а през 2022 г. тя струва приблизително 1,24 млн. долара поданни от онлайн пазара на недвижими имоти Zillow. По този начин Бъфет познава от първа ръка дългосрочния потенциал за поскъпване на недвижимите имоти – и дори описва покупката на собствената си къща в писмото на акционерите от 2010 г. като една от най-добрите инвестиции, които някога е правил. Въпреки това нито той, нито неговият инвестиционен холдинг Berkshire Hathaway не притежават повече недвижими имоти. Има няколко причини за това.
Собствеността на недвижими имоти не е инвестиция, а бизнес
Притежаването и управлението на собствен недвижим имот отнема много време и поради това е по-скоро бизнес, отколкото инвестиция. Собствениците на недвижими имоти трябва да бъдат много активни, например при намирането на нови наематели или при поддръжката на сградите, и постоянно се сблъскват с разходи, например за ремонти или данък върху недвижимите имоти, които намаляват редовния доход.
Според Benzingа „възвръщаемостта, генерирана от притежаването на недвижими имоти […], е пряк резултат от инвестираните в тях време, енергия и пари“. Уорън Бъфет обаче гледа на себе си преди всичко като на инвеститор и след като направи инвестиция обикновено оставя парите си да работят за него, без да се намесва прекалено в оперативната дейност на съответните компании.
Това прави недвижимите имоти неподходяща инвестиция за Berkshire Hathaway
На събранието на акционерите на Berkshire Hathaway през 2002 г. Уорън Бъфет и заместник-председателят на Berkshire Чарли Мънгър посочват и няколко други причини да не купуват недвижими имоти. Например, Оракулът от Омаха изразява мнение, че недвижимите имоти „са склонни да бъдат оценявани по-точно – особено по-развитите имоти“ и че следователно е трудно да се „намерят неправилно оценени имоти“. А съществена част от инвестиционната стратегия на Бъфет е да намира именно такива активи, които са подценени от пазара. Но тъй като според него пазарът на недвижими имоти очевидно е по-ефективен от пазара на акции, такива изгодни сделки там просто не съществуват.
Освен това легендарният инвеститор на няколко пъти подчертава, че при инвестиране остава в рамките на своя „кръг на компетентност“ – причина, поради която той доста късно навлезе в Apple, която междувременно се превърна в любимата му инвестиция.
Освен това при инвестициите си Бъфет обръща внимание и на това съответната компания да предлага конкурентно предимство под формата на „ров“ (moat). В сектора на недвижимите имоти обаче Бъфет и Мънгър изглежда не виждат тези две предпоставки. „Ние нямаме конкурентно предимство пред инвеститорите в сектора на недвижимите имоти и не бихме имали, ако работехме като партньорство със собствени пари“, казва Мънгър на срещата на акционерите през 2002 г. в Омаха. Според Finanztrends силните страни на двамата успешни инвеститори са преди всичко в анализа на стойността на бъдещите парични потоци на дадена компания, а не в анализа на развитието на стойността на земята и сградите.
Освен това има още един сериозен недостатък, който Berkshire Hathaway ще трябва да поеме, ако инвестиционната компания закупи недвижими имоти. Това е така, защото холдинговото дружество ще трябва да плаща корпоративен данък върху доходите от отдаването на имота под наем.
„Когато оперирате като данъчно задължено лице като нашето […], имате цяла поредица от корпоративни данъци между дохода от недвижими имоти и използването на дохода от хората, които притежават недвижимите имоти“, каза Мънгър през 2002 г. „Недвижимите имоти, по своята същност, са много лоша инвестиция за хора, които се облагат с данък по подглава С от корпоративния закон“, обобщи още веднъж лаконично ситуацията вицепрезидентът на Berkshire.
Как Уорън Бъфет все пак инвестира в недвижими имоти?
Фактът, че самият той не купува недвижими имоти, обаче не означава, че е напълно против инвестирането в недвижими имоти. Бъфет инвестира в сектора на недвижимите имоти заедно с Berkshire Hathaway, например чрез REIT – Real Estate Investment Trusts. През 2017 г. например той инвестира значителни средства в REIT STORE Capital.
REIT предлагат пасивна инвестиция в недвижими имоти, при която инвеститорите не трябва да поемат никакви управленски задачи и все пак могат да се възползват от резултатите на голям портфейл от недвижими имоти. Освен това REIT се третират по различен начин от „нормалните“ дружества по отношение на данъчното облагане, така че икономическият недостатък за Berkshire Hathaway, изразен от Мънгър по отношение на данъчното облагане, не се прилага за тях. Според Benzinga REIT също така са задължени по закон да разпределят поне 90% от облагаемия си доход на акционерите под формата на дивиденти – което би трябвало да ги прави особено привлекателни за Бъфет.
Инвестиционната компания на милиардера има и собствено подразделение за недвижими имоти – Berkshire Hathaway HomeServices. То обаче също не инвестира пряко в недвижими имоти, а предлага услуги в областта на жилищните имоти, като брокерски услуги, консултации, оценки на недвижими имоти и други пазарни данни, и също така е активно в областта на кредитирането и застраховането на недвижими имоти.
