Кризата с разходите за живот и по-високите лихви засилват притесненията за платежоспособността на домакинствата
Жилищните пазари в Европа показват нарастващи признаци на надценяване от порядъка на 10-15% в повечето страни, а това повишава рисковете от забавяне с по-широки последици за финансовата стабилност, пише Международният валутен фонд (МВФ) в свой доклад.
Много индикатори показват натрупване на системен риск на европейския жилищен пазар. От 2015 г. цените на недвижимите имоти са нараснали с 40% в Европа и почти са се удвоили в Унгария, Исландия и Португалия. Тъй като доходите растат много по-бавно, съотношението цена-доходи се разшири значително от 2019 г. в повечето страни и е средно с около 25% над дългосрочното си средно равнище през третото тримесечие на 2022 г. По същия начин съотношението цена-наем е с около 40% над дългосрочните си средни нива.
Рисковете се увеличават заради съвпадането на сътресения, които засегнаха домакинствата и намаляват достъпността на жилищата през последните няколко години. Ускоряването на инфлацията през 2021-2022 г., стимулирана от енергийната криза, принуди централните банки рязко да повишат лихвите и в резултат на това финансовата среда се затегна. Лихвите по ипотечните кредити нараснаха най-малко два пъти в повечето европейски страни през 2022 г. и се утроиха във Финландия, Словакия, Швейцария и Великобритания, пише МВФ.
Високата инфлацията намалява реалните разполагаеми доходи на населението, подкопавайки още повече достъпността на жилищата. Делът на домакинствата, които може да изпитат затруднения да си позволят основни разходи, вероятно ще нарасне с десет процентни пункта според основния сценарий през 2023 г., достигайки една трета от всички домакинства в средностатистическа страна в Европа. Една четвърт от потребителите може да намалят разходите заради загуба на реални доходи.
Нови сътресения може да отслабят още повече финансовата стабилност на домакинствата. Според по-лошия сценарий 45 на сто от домакинствата, притежаващи над 40 на сто от ипотечния дълг и 45% от потребителския дълг, може да изпитат финансови затруднения. Една трета от потребителите, съставляващи 30% от общото потребление, може да бъдат принудени да намалят потреблението на стоки от неосновна необходимост, за да си позволят основни разходи.
Много купувачи на жилища увеличиха бюджетите си, за да навлязат на имотния пазар по време на имотния бум около пандемията от COVID-19 и сега трябва да рефинансират ипотечни кредити при много по-високи лихви. За бъдещите купувачи все още високите цени на имотите, растящите лихви по ипотеките и по-ниските реални доходи съставляват нарастваща бариера пред жилищната собственост, отбелязва фондът.
Кризата с разходите за живот и затягането на условията за финансиране засилват по-общите притеснения за платежоспособността на домакинствата с потенциални последици за банковия сектор и реалната икономика. В момент, когато бюджетите са обременени заради по-високите разходи за храни и енергия и по-високите разходи за обслужване на дълговете, рискът задлъжнели домакинства да спрат да изплащат заемите си или рязко да намалят разходите си нараства.
Затруднените домакинства може също да не успеят да обслужват заемите си, особено тези с плаваща лихва, това ще доведе до спиране на плащанията и ще подкопае капиталовата позиция на банките. Това може да ограничи предлагането на кредити и да създаде неблагоприятни последици за макрофинансовата среда.
По-високите лихви по ипотеките може да затруднят домакинствата със средни доходи да си позволят вноски по ипотечните кредити, тъй като те обичайно имат по-големи заеми спрямо доходите им. Уязвимостите варират значително в отделните страни, отразявайки степента на задлъжнялост на домакинствата, възможностите им да намаляват потреблението на стоки от неосновна необходимост и преобладаването на ипотечни кредити с плаваща лихва.
И макар че корекции на някои жилищни пазари може да донесат успокоение на новите купувачи, рязка промяна на цените на жилища ще повиши съотношението между дълг и собствени средства по съществуващи ипотечни кредити и ще увеличи нуждите от провизии на банките. Кредитополучатели, които имат ипотечен кредит с по-висока стойност от стойността на жилището им, също е по-вероятно да спрат обслужването на заема си при ликвиден натиск в някои страни, предупреждава МВФ.
Въздействието върху балансите на банките като цяло ще бъде ограничено, но съществуват области на уязвимост, предупреждава фондът. Ако не се стигне до голяма корекция на цените на жилищата и се приеме, че банките са натрупали адекватни провизии за съществуващи рискове, намаляването на капитала вероятно няма да надхвърли сто базисни пункта в повечето страни. Корекция на цените на жилищата с 20% ще тласне загубите в диапазона 100-300 базисни пункта, като страните от Южна и Източна Европа ще бъдат най-сериозно засегнати, счита МВФ.
Европейските правителства са под натиск да отговарят на по-високите разходи за живот и на притесненията за достъпността на жилищата, но постигането на тези цели едновременно и по ефективен начин от гледна точка на разходите е предизвикателство. От 2021 г. европейските страни са заделили около 770 млрд. евро за предпазването на потребителите от растящите цени на енергията. Някои страни предприеха също мерки да помогнат на кредитополучателите с растящи вноски по ипотечните кредити, като въведоха временен таван върху лихвите по заеми с плаващ лихвен процент, например Унгария, наложиха мораториум върху изплащането на ипотечни кредити (Полша, Румъния), насърчават преструктурирането на ипотеки с плаваща лихва (Португалия, Испания) или предоставят помощ, за да направят вноските по ипотечните кредити по-достъпни (Великобритания). Фискални мерки като субсидии за хората с най-ниски доходи, може да спаси 7% от домакинствата от финансови затруднения на цена от 0,8% от брутния вътрешен продукт, сочат изчисления на МВФ.
За да засилят счетоводните баланси на банките заради възможно забавяне на жилищния пазар, много власти затягат макнопруденциалните политика от 2021 г. Някои страни като Нидерландия намалиха данъците върху сделките с жилища за млади кредитополучатели и си поставят цели за ускоряване на строителството на социални жилища, за да подкрепят жилищната достъпност и стабилността на имотния пазар.
Ипотечните кредити за домакинствата и потребителските заеми съставляват половината от общия обем на отпуснатите заеми от европейските банки. Към третото тримесечие на 2022 г. банките в ЕС са обявили неизплатени ипотечни кредити от домакинствата на обща стойност 4,2 трлн. евро и неизплатени други заеми на домакинствата от 2,4 трлн. евро. Тези заеми съставляват над половината от общите кредити за реалната икономика и над четири пъти повече от агрегирания капитал от първи ред Tier 1 в банковата система в ЕС.
Предвид значението на жилищния сектор за финансовата и макроикономическата стабилност МВФ отбелязва, че на властите може да се наложи да коригират макропруденциалните изисквания в страните, където продължават да се трупат уязвимости, включително чрез въвеждане на секторен буфер за системен риск, за да увеличат устойчивостта, наред с мерки за подобряване функционирането на наемния пазар в някои страни.
Постепенното въвеждане на макропруденциални мерки е изключително важно за избягване на нежелани последици, а свързаните с тях разходи и ползи трябва да бъдат внимателно оценени. В случай на криза обаче властите може бързо да смекчат капиталовите мерки, за да позволят на банките да поемат кредитни загуби и да продължат да кредитират реалната икономика, отбелязва МВФ.
