Канадските собственици на жилища намират начини да забавят проблемите при едно от най-бързите повишения на лихвите от десетилетия, тъй като кредиторите им и правителството сигнализират желание да им дадат варианти за действие, пише Bloomberg.
Някои потребители с ипотечни кредити с плаваща лихва, отпуснати от най-големите канадски банки, добавят неплатени лихви към главницата на кредита си вместо да плащат цялата сума всеки месец. Други плащат само лихвите.
Тактиките стават по-обичайни, тъй като кредитополучателите се опитват да лавират между големия ръст на лихвите по ипотечните кредити, който повишава разходите и тласна цените на жилищата надолу. Това е особен проблем в страни като Великобритания и Канада, където част от ипотечния дълг е с плаваща лихва, а това означава, че собствениците на жилища редовно са принудени да се сблъскват с реалността на много по-високи разходи за обслужване на заемите си. И това е проблем, който не е толкова изразен при потребителите в САЩ, за които е по-лесно да получат 30-годишен ипотечен кредит с фиксирана лихва.
Позволявайки на кредитополучателите да прибавят неплатени лихви към главницата на заема или да спрат да плащат главницата всеки месец, кредиторите предотвратяват спиране на плащанията и принудителни продажби. Това помага на потребителите по-лесно да се приспособят към по-високите си разходи, въпреки че някои банки имат ограничения.
„Това е групово усилие, защото проблемът възниква, когато настъпи паника“, коментира Арджун Сараф, главен финансов директор на New Haven Mortgage, базиран в Торонто частен ипотечен кредитор. „Кредиторите стават по-гъвкави и осъзнават, че трябва да направят каквото могат, за да позволят да плащащите кредитополучатели да останат в дома си“, допълва той.
Засега гъвкавостта се отплаща. Цените на жилищата в Канада са намалели с близо 16%, а лихвите по кредитите им почти са се удвоили. Но забавените плащания по ипотечни кредити или заемите с изостанали плащания от три месеца нагоре все още са едва 0,16% от общите неизплатени заеми към края на януари, сочат данни на Канадската асоциация на банкерите.
Липсата на продажби на проблемни имоти помага на цените на жилищата в Канада да се стабилизират. Ограниченият брой нови обяви през февруари направи пазара най-затегнат от април 2022 г. насам, а публикувани през последно време данни от най-големия град в Канада Торонто и от Ванкувър показват, че цените започват да нарастват, тъй като недостатъчното предлагане става още по-ясно изразено.
Банките също сигнализираха, че смятат да облекчат кредитополучателите, когато стане време за подновяване на ипотечните им кредити, затова броят на жилищата, които иначе можеше да излязат на пазара за продажба, може да стане още по-ограничен. А правителството може скоро да се намеси, за да гарантира, че банките наистина ще помогнат на кредитополучателите. Миналия месец канадските регулатори публикуваха проектоуказания как банките трябва да се справят с бързия ръст на лихвите по заемите. Предложението включваше изрично очакване кредиторите да помогнат да притежателите на ипотечен кредит да избегнат спиране на плащанията.
Труден период
Тази гъвкавост помага и на двете страни в системата да избегнат по-големи проблеми по пътя. Кредитополучателите не искат да изгубят дома си, а твърде много жилища, излизащи наведнъж на пазара, може да потопят още повече цените на имотите, затруднявайки банките да си върнат парите в случай на спиране на плащанията, като сами продадат жилищата. Положението може да се успокои още повече, тъй като нарастват очакванията, че Канадската централна банка ще намали основната си лихва преди началото на следващата година.
Но колкото повече време минава преди да го направи, толкова по-големи са шансовете за усложнения. Кредитополучателите може да усетят по-тежко финансово бреме всеки месец, тъй като новите плащания се изчисляват на база основната сума, която расте. Банките, които вече бяха разтърсени от финансовите сътресения в САЩ и Европа, може сами да бъдат изправени пред по-високи разходи, тъй като портфейлите им с ипотечни кредити стават по-рискови.
Към края на фискалното първо тримесечие до 31 януари CIBC имаше ипотечни кредити с плаваща лихва за общо около 52 млрд. канадски долара (38 млрд. щатски долара), или около 20% от канадския ѝ портфейл, при които фиксираните месечни плащания на кредитополучателите вече не покриват лихвите. Тези неплатени суми се прибавят към главницата вместо да предизвикват т. нар. процес на „негативна амортизация“, при който кредитът на практика расте вместо да се свива, дори когато кредитополучателите плащат.
Заради тази промяна потребителите ще се нуждаят от още повече време, за да изплатят дълга си, и сега CIBC очаква много от тези ипотечни кредити да бъдат амортизирани за повече от 30 години.
Базираната в Торонто Dominion Bank и Bank of Montreal също позволяват кредитополучатели с плаваща лихва да удължават периода, в който се очаква да изплатят дълга си. За тези кредитори ипотечните кредити за повече от 30 години са съставлявали около 30% от всички ипотеки на банката в Канада през първото тримесечие спрямо около нула през същия период година по-рано. Банките отдават този ръст основно на заемите с плаващи лихви, които сега са изправени пред негативна амортизация.
Макар че Royal Bank of Canada не разрешава негативна амортизация, кредиторът позволява на кредитополучатели с плаваща лихва да спрат да изплащат главницата си всеки месец и да удължават периодите на амортизация до над 30 години. Притежателите на ипотечни кредити на обща стойност около 75 млрд. канадски долара, или 20% от общия портфейл с местни жилищни заеми на RBC, сега плащат само лихви, съобщава говорител.
„Клиентите са подпомагани от брокери, за да намерят решения и да запазят домовете си“, коментира ипотечният брокер Селя Шнайдер в предградието на Торонто Оуквил.
Ограничения на заемите
След жилищната криза в САЩ през 2008 г. ипотечните кредити с негативна амортизация се сдобиха с лоша репутация, като някои щати впоследствие ограничиха практиката като хищническа.
Заемите в Канада не се представят непременно като продукти с негативна амортизация. Вместо това те са определяни като продукти с плаваща лихва, които включват негативна амортизация като начин кредитополучателите да избягват по-високи месечни плащания в случай на много голямо повишаване на лихвите. Dominion, Bank of Montreal и CIBC позволяват на кредитополучатели с плаваща лихва да направят плащане по главницата, за да намалят дълга или да повишат разходите си, за да избегнат негативна амортизация.
Предложените указания на правителството ще забранят на кредиторите да налагат на кредитополучателите такса за изплащане, ако го направят, за да избегнат негативна амортизация, и ще предотвратят възможността кредиторите да налагат лихви върху неплатени лихви, които са прибавени към главницата.
CIBC не позволява главницата по тези заеми да нарасне повече от 105% спрямо първоначалната сума, съобщи говорител. Към момента клиентите само трябва да увеличат вноските или да намалят главницата.
Банките твърдят, че кредитополучателите трябва да се справят с по-високи разходи, отчасти защото правителството ги подложи на стрес тест, за да гарантират, че имат средства да се справят с лихви около настоящите нива. Негативна амортизация, или в случая на RBC замразяване на плащанията по главницата, са само начини да се даде време на кредитополучателите да се приспособят към по-високите лихви.
Както CIBC, така и RBC заявиха, че голямото мнозинство кредитополучатели, изправени пред този проблем, ще могат да се приспособят към по-високите плащания и в крайна сметка да изплатят заемите си, съобщиха говорители.
Големият въпрос за много кредитополучатели ще бъде какво се случва, когато ипотечните кредити трябва да бъдат подновени. Тогава обикновено амортизацията се връща там, където е започнала – с искане за по-високи месечни вноски, които вървят с по-строг график. Тъй като сроковете по ипотечните кредити в Канада обикновено са пет години, близо 20% от ипотеките с фиксирана или плаваща лихва, трябва да бъдат подновени тази година, отбелязва Capital Economics.
Четирите банки, които позволяват сделки за удължаване на периодите на амортизация, заявиха, че ще работят с кредитополучателите за намиране на нов план на разплащане. Тези варианти може да включват постоянно удължаване на периода на амортизация или по-дълги периоди на плащания само на лихвите. Предложените нови правила от правителството позволяват такова удължаване, въпреки че те не са постоянни, а изискват от кредиторите да поддържат разумен срок за изплащане на дълга, да предложат на кредитополучателите конкурентна лихва по новия договор и да гарантират, че кредитният им рейтинг няма да бъде засегнат негативно.
Балансиращ акт
Банките са насърчавани да гарантират, че кредитополучателите ще се приспособят към по-високи лихви, затова кредиторите може да бъдат принудени да поемат сами по-голямата част от бремето. Капиталовите правила, въведени след световната финансова криза, изискват кредиторите да заделят капитал, тъй като ипотечните кредити стават по-рискови.
Ако повече банки трябва да повишат капитала, това може да се отрази на цялата система. На практика за банките ще стане по-скъпо да правят бизнес в момент, когато разходите така или иначе растат, предвид сътресенията при Credit Suisse Group в Европа и колапса на Signature Bank и Silicon Valley Bank в САЩ.
Но регулатори и кредитополучатели може да кажат, че банките в Канада могат да си го позволят. Шестте най-големи банки в страната имат голям дял депозити и заеми на местния си пазар и се радват на силна рентабилност, защитени от регулаторите от значителна конкуренция от чуждестранни компании.
За петте години до 2022 г. средната възвръщаемост на тези кредитори от обикновени акции е почти три пъти по-голяма от тази на 15-те най-големи банки в Европа, показва изследване на портфолио стратег на CIBC. Цената на тези печалби е, че правителството и регулаторите очакват от банките да покажат гъвкавост към клиентите, които икономическите обстоятелства го изискват.
Докато канадските банки искат и могат да го направят, започналото стабилизиране на цените на жилищата в страната може да се задържи.
