Когато купуваме жилище с банков кредит, трябва да имаме предвид, че всяка цифра и термин в процеса имат значение и всяка стойност се отразява на възвръщаемостта на нашата инвестиция и капитал. Важно е предварително да бъдем подготвени, за да измерим адекватно цената на кредита, съветва Милена Витанова, кредитен консултант в Кредитланд
Един от термините, с който неминуемо ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от английското „loan-to-value“. Буквално преведено на български, това е „заем към стойност“, тоест съотношението на размерът на кредита към стойността на имота, служещ за обезпечение. Когато кандидатстваме за ипотечен кредит, LTV в офертите може да има значителна разлика и тя ще се дължи на индивидуалната риск политика на всяка банка, на вида ипотечен кредит и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.
Минимално самоучастие при покупка на имот
Какво трябва да бъде минималното самоучастие при покупка на имот с кредит и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.
Сега ще разгледаме как работи LTV и защо това съотношение е толкова важно за разбиране.
Какво означава LTV
Той е финансов термин, използван от кредиторите, за да определят размера на заема спрямо стойността на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните кредити LTV се изчислява като се раздели размерът на заема на стойността на имота. Обичайно след това полученият коефициент се изразява като процент, наричан още процент на финансиране. По-високото LTV означава по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено одобрение за финансиране. И обратното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно одобрение за кредит и също, много важно, би допринесло за по-изгодни ценови условия по кредита.
Банките използват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не успява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме имота и да го продаде, за да покрие своите загуби. Затова банките искат да се уверят, че пазарната стойност на имота е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV показва, че кредитоискателят влага повече собствени средства в имота, което от своя страна означава по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва кредита редовно. Също така при потенциален спад на пазарните цени на имотите по-ниско LTV предполага и по-голяма вероятност при продажба на имота да се покрие целият дълг към банката.
Как става оценката на стойността на имота
Договорената продажна цена на имота не се счита за надежден показател за пазарната му стойност и банките разчитат на експертни оценки на имота за изичсляване на LTV показателя.
Банките прилагат различни методики за оценка на имотите и в справедливата пазарна стойност (СПС) с различна тежест влизат методът на пазарните аналози, методът на приходите и методът на разходите (вещна стойност). Повечето банки се доверяват на независими оценители, външни за институцията, но някои от банките имат и свои, вътрешни оценители.
Като заключение можем да обобщим още веднъж, че по-ниското LTV би помогнало да се класираме за ипотечен кредит по-лесно и освен това може да ни осигури по-добър лихвен процент, т.е. по-голяма сума на спестявания под формата на самоучастие в покупната цена на имота би ни гарантирало по-добри ценови условия по кредита и съответно по-голям набор от конкурентни оферти на банките.
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook, за да не пропуснете нищо интересно от Pariteni.bg
