Формирането на лихвения процент по дългосрочни кредити е трудно за разбиране, но потребителите обичайно се задължават за големи суми за десетки години без пълната яснота, как задължението им може да се увеличи. Във времена на инфлация и вероятност от рецесия на световната икономика, потребителите трябва да бъдат информирани за възможните икономически последици от своите действия, като по този начин вземат най-доброто информирано решение по отношение на едно сложно и продължително правоотношение с банкова институция, обясняват от Асоциация „Активни потребители“, цитирани от Pariteni.bg.
Затова те правят проучване, което цели да бъдат събрани на едно място и разяснени на разбираем език начините, по които се формира лихвен процент по ипотечни кредити отпускани от банките в България. Въпреки че лихвеният процент не е единствен измерител на цената на кредита, той се счита за най-важен, защото има най-съществен дял в съвкупността от разходи формираща ГПР.
Най-общо ипотечните кредити се предлагат с два основни вида лихва – плаваща и фиксирана. И докато в някои страни като САЩ на пазара активно се предлагат и двата вида, в България договори с фиксирана лихва за целият период на ипотечния кредит не се предлагат. Вместо това има оферти с частично фиксиране за определен срок от кредита, напр. първите 5 години. Нека разгледаме по-подробно спецификите на двата вида лихви.
Фиксирана лихва
„Фиксиран лихвен процент по кредита“ е лихвеният процент, предвиден в клауза на договора за кредит, по силата на която банката и потребителят договарят един постоянен лихвен процент за целия срок на договора за кредит или договарят няколко лихвени процента за отделни периоди от продължителността на договора за кредит, през които се прилага само определеният фиксиран лихвен процент. Когато не всички лихвени проценти по кредита за отделните периоди са определени в договора за кредит, приема се, че лихвеният процент по кредита е фиксиран само за отделните периоди, през които лихвеният процент е определен в договора.
Практиката показва, че договори с фиксиран лихвен процент за целия период на договора са рядкост. Най-често периодът на фиксиране е между 3 и 10 години в зависимост от размера на кредита, периода на договора и други параметри. Важно е да се отбележи, че реквизитите в договора за кредит, веднъж подписани не подлежат на едностранна промяна.
В договора за ипотечен кредит следва да бъде определен фиксиран лихвен процент за определен период от време, като след изтичането на периода изрично трябва да се упомене какъв е плаващия лихвен процент и по какъв начин се формира (методологията).
Променлива лихва
През 2023г. офертите за ипотечен/жилищен кредит в България се отличават с по-ниски лихвени проценти спрямо страните от еврозоната[1] – 3,97%. Но трябва да подчертаем, че това са офертни нива, които ще се променят във времето и е важно да се обърне внимание по какъв начин ще се формират лихвените проценти по договорите за ипотечни кредити. Какво означава променлив лихвен процент и какви елементи съдържа?
Променлив лихвен процент е този, който се формира при комбинация от два елемента – референтен лихвен процент и договорна фиксирана надбавка, индивидуално определяема за всеки отделен кредитополучател.
Важно е да се отбележи, че банките прилагат референтния лихвен процент по определена от него методика, в която се съдържа ясна и разписана изчислителна процедура (формула). В тази методика банката следва да посочи вид, количествени изражения и относителна тежест на отделните компоненти (индекси и индикатори). Методиката, с която се определя референтния лихвен процент, и фиксираната надбавка, веднъж описани в договора за кредит, могат да бъдат променени само при съгласие на двете страни.
Фиксирана надбавка или рискова премия отчита размера на кредитния риск, който банката поема при отпускане на кредит на потребителя, като тази надбавка се определя от няколко фактора и не се променя за срока на договора.
Факторите, които определят размера на надбавката, са: способността на кредитополучателя да изплаща задължението по договора за кредит; срокът на кредита; целта на кредита; обезпечението – видът му и съответно колко би било способно това обезпечение да покрие задълженията по договора за кредит; риск от непогасяване на кредита; марж на печалбата; други рискови фактори.
Банките предвиждат минимален размер на фиксираната надбавка по всички кредити, които отпускат.
ЗКНИП дава определениe на това какво е референтен лихвен процент. Това е лихвеният процент, използван като основа за изчисляване на приложимия към договора за кредит променлив лихвен процент. Той представлява бенчмарк за лихвен процент съгласно Регламент (ЕС) 2016/1011 на Европейския парламент и на Съвета от 8 юни 2016 г. относно индекси, използвани като бенчмаркове за целите на финансови инструменти и финансови договори или за измерване на резултатите на инвестиционни фондове, и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2014/17/ЕС и на Регламент (ЕС) № 596/2014 (OB, L 171/1 от 29 юни 2016 г.), или индекс и/или индикатори, публикувани от Българската народна банка и/или от Националния статистически институт, или комбинация от тях.
Една група от банки избират да прилагат директно лихвен процент определян от БНБ. Други избират да прилагат пазарния индекс EURIBOR. Трети правят комбинация от индекси. Пощенска банка използва РЛП, който изглежда най-сложен сред останалите методологии на другите банки.
Важно е да се отбележи, че всяка банка сама определя с решения на своя управителен съвет какъв бенчмарк да прилага за референтен лихвен процент, но доколкото в договора страните са се споразумели за определен индекс, той следва да се спазва. В таблицата можете да се запознаете по-конкретно с различните банки и техните методологии за формиране на лихвения процент, като те са групирани в четири основни категории.
Първа група – Депозитен индекс
Референтният лихвен процент в тази група зависи основно от това на каква цена банката привлича депозити. Колкото по-скъпо се финансира тя във времето, толкова повече ще нарастват лихвите по ипотечните кредити и обратно. Тъй като в момента лихвите по депозитите са на исторически ниски нива, то може да се очаква във времето те да нарастват.
Втора група – Основен лихвен процент
Когато референтната лихва е обвързана с основният лихвен процент потребителите са най-улеснени, да се ориентират, тъй като единствено трябва да следят равнището на ОЛП определен от БНБ. След дълъг период на много ниски стойности през последната година той беше повишаван на няколко пъти и сега може да се очаква застой и дори да започне да се понижава. Това в голяма степен зависи и от равнищата на инфлация в следващите месеци и години.
При тази група индикатори има още една значима особеност – ако България се присъедини към Еврозоната, то тогава основната лихва ще се определя от Европейската централна банка.
Трета група – EURIBOR
В случаите на определяне на референтен лихвен процент, чрез индекса EURIBOR, трябва да следим неговите равнища. След няколко години на стойности близки до нулата, през 2023 той нарасна и възстанови равнища от 3,8%-3,9%, които не бяха достигани от преди финансовата криза от 2008г. От тази си позиция, той може както да нараства, така и да намалява в зависимост от множество фактори, които не са обект на това проучване. Преди подписване на договор обърнете внимание, че някои банки използват редуцирани стойности на индекса, освен това трябва да се внимава и за наличие на т. нар. подови клаузи, при които е предвидено референтната лихва да не намалява, ако индексът се движи надолу!
Четвърта група – Комбинация от показатели
Тук попадат две банки с най-сложна референтна лихва. Формулата на ЦКБ е изцяло съставена от депозитни компонентни, което може да я причисли и към първата група. Пощенска банка предлага най-сложния бенчмарк за определяне на лихвения процент. Сложността му трудно би позволила на среден потребител да си създаде компетентно мнение, затова препоръчваме ползването на консултант.
Полезни съвети
1. Проучете внимателно всяка банка и условията, които ще ви предостави.
2. Винаги изисквайте предоставянето на преддоговорна информация под формата на задължителния Стандартен европейски формуляр.
3. При оценяване на офертите, сравнявайте стойностите на ГПР (Годишен процент на разходите), а не на обявените лихви, защото лихвата е само съставна част от общия разход за изплащане на кредита.
4. Четете внимателно предложението на банката и следете кой индекс използва.
5. Бъдете внимателни при сключване на договора, като е желателно специалист да направи разчет на клаузите в него. За предпочитане е опитен адвокат в сферата да разгледа клаузите в договора и да ви направи обобщение на важните елементи в него.
6. Не се доверявайте изцяло на трети лица като брокери и консултанти, защото никой не е във вашето положение и не може да прецени от ваша гледна точка дали това е изгоден кредитен продукт. Използвайте мнението на експерти, за да формулирате ваше собствено мнение.
7. Не прибързвайте да подписвате договор за ипотечен кредит. Това е обвързване с многогодишни последици, които могат да ви костват много нерви, пари и здраве.
