В условията на икономическа нестабилност и инфлация все повече хора си задават въпроса дали имотът остава надежден начин за съхранение и увеличаване на спестяванията. В световен мащаб историята показва, че подобно на златото, недвижимите имоти се смятат за едни от най-сигурните инвестиции, които могат не само да запазят стойността на парите, но и да ги умножат. Причината за това е, че жилището е стока от първа необходимост, което не позволява един имот да загуби своята актуалност и стойност както в настоящето, така и в бъдеще.
Какво ще се случи с имотния пазар у нас след присъединяването към еврозоната?!
Този въпрос излезна на преден план още с новината, че според Европейската комисия, България е готова да приеме еврото от 1 януари 2026 г. Разбира се спекулативните теории не закъсняха. Някои от тях прогнозираха срив на пазара, други пък повишаваха лихвите на баките с невъобразими проценти. Започна отново да се обсъжда така наречения „имотен балон“.
Но къде е истината?!
Според експертни прогнози цените на недвижимите имоти няма да намаляват, а напротив – ще продължават да се покачват. Една от причините за това е именно приемането ни в еврозоната, като очакваният ръст ще е с 10 до 15 %. Добрата новиня е, че въпреки спекулативните теории, не се очаква сериозен ръст и промени в банковите условия.
За да разберем повече за имотния пазар у нас и какво да очакваме в бъдеще, екипът на SafeNews разговаря с Вергил Вергилов, собственик и управител на агенция за недвижими имоти HomeLight.
Г-н Вергилов, кажете ни как се развива пазара на недвижими имоти през последните 5 години?
През последните 5 години пазарът на недвижими имоти премина през дълбоки трансформации — засилен от социално-икономическите промени, пандемията и последващите движения на лихвени проценти.
Много често чуваме, че цените на имотите у нас са изкуствено завишени. Така ли е в действителност? На какво се дължи ръста който наблюдаваме през последните години?
Твърдението, че цените на имотите са изкуствено завишени, се среща често, особено в периоди на бърз ръст. В действителност обаче, повишението на цените в България през последните години не е изцяло изкуствено, а резултат от съвкупност от икономически, пазарни и психологически фактори.
Първият от тях е инфлация и обезценяване на парите-от 2021 насам България преживя висока инфлация (над 15% годишно през 2022),което принуди хората да търсят стабилност на своите инвестиции извън банковия сектор,а какъв по сигурен актив за съхраняване на стойност – затова хората инвестираха масово в тях, което вдигна търсенето и цените.
Втория фактор са ниските лихви по ипотечни кредити, които продължават да са около 3%,което доведе до увеличено търсене, особено сред млади семейства и инвеститори.
Третият фактор е ограничено предлагане на качествени имоти като в големите градове като София, Пловдив и Варна качествените нови сгради не отговаряха на растящото търсене.Все по остра остава липсата на парцели,бавни административни процедури ,което ограничава предлагането. И не на последно място поскъпване на строителните материали и възнаграждениеята в сектора. След 2020 г. цените на материали като бетон, стомана, изолации, електроинсталации скочиха с 30–50% а възнагражденията на участниците в строителството близо двойно.
Цените достигнали ли са своя пик?
Не. Пик в цените може да налюдаваме в масовото строителство до 2000 година, предимно панелки и епк. Там цените са високи на база по-малко предлагане на ново строителство в тези райони и добре изградената инфраструктура, но отстъпват осезаемо по топло и шумоизолационни свойства. Често се характеризират с не-добра подръжка. При новото строителство цените се определят от стойността на материалите,високите ставки на работниците в бранша и липсата на парцели.
Какви са очакванията след 1 януари 2026?
Наслагайки тези фактори бих казал,че цените биха имали лека корекция нагоре като очакваме ръст на новото строителство в порядъка на 10-15 процента.
Очаква ли се срив на пазара?
Със сигурност не. Все още търсенето е повече от предлагането,както и несигурността в икономически план,както и ниските лихви продължават да са основна движеща сила в покупките на недвижими имоти.
В големите градове строителството тече с пълна пара, само в София за последните 6 месеца за издадени близо 800 разрешения за строеж, като трябва да се отбележи, че в сравнение с първата половина на миналата година даже са с около 200 по- малко. Има ли риск в даден момент, когато сградите са гототви да се окаже, че пазара е залят с непродадени нови имоти?
Конкретно за София трябва да се разгледа и постоянната миграция, която има в града-официално столицата е пораснала с над 10 000 човека за изминалата година, като тук не влиза броя на хората които не се водят официално като живущи в града. Допълнително на пазара има много българи работещи в чужбина които са закупили жилище или инвестирали парите си в България. А къде са очакваните инвеститори от Европа, за които имотите в България са изключително достъпни и представляват много добра инвестиция.
Има ли живот в старото строителство, визирайки панелните и ЕПК сградите?
Разбира се,всичко обаче опира да правилното стопанисване на сградата и нейната подръжка. Ако живущите са доброжелателни и поддръжат сградите,оправят покрива,санират сградата живота на този тип строителство се увеличава. Разбира се стари сгради без подръжка започват да се компрометират, но не е ли всичко в живота така?
Как ще се променят условията на банките от 01 януари 2026 г, очаква ли се голям ръст на лихвения процент?
Не очакваме сериозен ръст на банковите условия. Банките очакват лихвите да останат ниски и през 2025–2026 г. като за редовния купувач ипотечните кредити ще останат относително достъпни, ако икономиката е стабилна и ЕЦБ не предприеме агресивно затягане. Очаква се при увеличаване на инфлацията и затегнато парично наличие да е налично умерено затягане,което няма да повлияе с повече от 0,5% надбавка по ипотечните кредите, като част от банките в България имат буфер, който позволява да няма промяна в сумата по ипотеките при повишение до о,5%.
Доста често виждаме схеми на плащане към строители, които преди акт 14 изискват по 30 – 50 % от продажната цена на имотите, мислите ли че това трябва да се промени и като човек, който ежедневно се среща с потенциални купувачи, колко от тях разполагат с такъв процент самоучастие? Какъв е профила на купувача в днешно време?
Купувачите в днешно време са доста информирани и все по- взискателни. Отдавна повечето хората са наясно, че трябва да разполагат със самоучастие от поне 20 % от продажната цена на имота, което принципно се изисква и от банките кредитори. Клиентите, които разчитат на ипотечен кредит обикновенно се насочват към имоти, които разполагат минимум с акт 14, тъй като тогава и банката може да влезне в сделката. От друга страна са така наречените кешови клиенти. Именно те са и тези, които са склонни да инвестират в имот „на зелено“, а продажбите на зелено пък отразяват активността на пазара. Често клиентите са готови да закупят жилище на зелено тъй като имат възможност да изберат имот, изложение, етаж. Това нещо често е невъзможно при имоти след АКТ 14. Друг фактор, е че при закупуване на зелено инвеститорите са по-склонни да направят коментар на цената, нещо което е трудно осъществимо след АКТ14.
Какъв е пътя на един купувач, кои са първите стъпки, които трябва да предприеме един човек решил да закупи имот?
На първо място трябва да има яснота какво е неговото търсене. Масово повечето купувачи не са ориентирани и времето през което те са в търсене на имот често е прекалено дълго и изпускат добри оферти. Най-добре е да имат доверен партньор до себе си, който да ги насочи не само в търсенето, но и в кредитното консултиране, за да могат да получат най-добрата сделка за тях.
Какви са ползите и рисковете в инвестицията „на зелено“?
Ползите, както споменахме по- горе, са че на зелено клиентът има възможност да избере жилище, което максимално да отговаря на неговите изисквания. Друга полза е и вероятността да бъде договорена отстъпка от продажната цена.
Рисковете са сградата да не бъде завършена, нещо което се случва все по-рядко.
Причината, е че масово повечето клиенти оставят поне 10 процента като плащане за АКТ16, което мотивира строителя за завърши сградата. Допълнително пазара на имоти се саморегулира в последните години и строителите са в надпревара за по-качествено строителство от което най-печеливш е крайния клиент.
Как да избегнем риска от покупка на имот, който ще остане без акт 16? Кои са най- честите причини една сграда да не бъде довършена или да е довършена, но без да е получила акт 16?
Проучването на строителя. Това е една от най- важните стъпки при покупката на имот в строеж. Втората по важност стъпка е избора на компетентен брокер, защото един професионалист би могъл да ви запознае не само със строителя, но и с качеството на сградите. За разлика от адвокатите, които могат да направят единствено проверки на докуметите, професионалните брокери са хората с чиято помощ може да разберете за качеството на сградите. Защото повярвайте ми именно качеството на една сграда е гаранция за по- високата ликвидност на имота ви след време.
За финал, кажете ни как се развива пазара на наемите?
Пазара на наеми е активен както винаги. Малкото предлагане и голямото търсене правят имотите под наем горещ картоф,а наемните цени отдавна минават ипотечната вноска.
